2025年土地增值税清算实例.doc

土地增值税清算实例

給你一种清算实例

為了深入指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作措施，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例題，供對照参照。對于三道案例題中提供的数据状况請忽视。

案例一

北京市東城区某房地产開发有限企业投资建设的“東园小区”项目，在7月，向東城地方税务局提出办理土地增值税清算申請手续。税务部门對该企业所提供的有关清算项目资料進行了验收，尤其是對《土地增值税清算鉴证汇报》(如下简称《鉴证汇报》)中内容和格式進行了重點查验後，同意“東园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在企业提交的“東园小区”项目《鉴证汇报》中披露的详细状况如下：

—、整体项目状况简介

1、某房地产開发有限企业建设東园小区项目，是經北京市发展计划委员會于2月以()231号文献同意投资開发的项目的，座落于東城区XX号，规划同意总占地面积80,000平方米。该單位在3月曾到東城地方税务局為该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于初動工建设，于5月開始對商品房進行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明為200,000平方米，可售面积证書中批复商品房销售面积170,000平方米；其他不可发售的自用办公、商业、車库等面积30，000平方米。此外尚有配套设施面积12,000平方米。

3、截止5月30曰，可售面积中已发售面积為160,000平方米，其中发售住宅120,000平方米、发售商业用房15,000平方米、发售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已對外出租4000平方米。

4、公共配套设施用途分别為：变電站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行車棚1000平方米，車库3500平方米。

5、该项目在5月通過所有工程质量验收，并获得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证書”。

6、根据房屋测绘部门對发售商品住宅進行测量後出具的证明為：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋為1040套，按單栋计算後，每套平均125平方米，属于2级土地，根据北京市公布的每平方米一般住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率為2.5，因此按照一般原则住宅三個条件的原则，已发售的120,000平方米商品住宅，可以享有一般原则住宅的优惠政策。

7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例為：160,000/200,000=80﹪。

二.获得收入状况阐明

该單位于5月開始预销售東园小区的房屋，截止到5月30曰，已发售面积為160,000平方米，共获得销售收人总额1,430,000,000元，总额所有為货币收入(人民币)。其中：发售住宅120,000平方米，获得销售收入900,000,000元；发售商业用房15,000平方米，获得销售收入255,000,000元；发售办公用房25,000平方米，获得销售收入总额275,000,000元。此外，获得租金收入200，000元。

對于该房地产開发企业在售房時代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外單独收取的，不包括在转让房地产的收入中。

三、扣除项目状况阐明

(一)获得土地使用权所支付的总金额為453,200,000元。

單位提供的“x号土地出让协议”及京房地［低］字X号地价缴款证明，“東园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。

该项目本次清税应扣除获得土地使用权所支付的金额為362,560,000元

详细计算可采用如下两种措施：

1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；

2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。

(二)開发成本

經鉴证该單位提供的工程预算及結算明细资料有关凭证，截止5月该项目工程成本為493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产開发成本金额為394,880,000元。其中：

(1)土地拆迁及赔偿费（青苗赔偿等為主）：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27，942，700元。(6)開发间接费:19,300,600元。(開发成本详细内容、数据来源見《鉴证汇报》有关表格。)

分摊扣除金额计算過程為：

1、土地拆迁及赔偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+開发间接费19