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某房地产开发项目可行性研究与分析

内容摘要

房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。本论文对项目概况进行介绍，包括了房地产开发项目基本情况、房地产开发企业基本情况两部分内容，然后对项目投资环境分析，包括自然地理环境、经济环境、政策环境、社会环境四部分内容，然后对市场供给与需求分析，包括市场供给分析、市场需求分析、市场供求关系预测三部分内容；在可行性研究中我们要利用所学的知识对九龙坡X项目进行合理和最优的可行性研究。在可行性研究过程中，我们始终坚持实事求是的科学态度。重点基于市场调研和考察的结果，认真分析使此次可行性研究能够合理顺利的完成。

关键词：房地产开发项目；可行性研究；市场分析；财务评价

目录

TOC\o1-3\h\z\u内容摘要 1

引言 4

1项目概况 6

1.1房地产开发项目基本情况 6

1.2房地产开发企业基本情况 8

2项目投资环境分析 8

2.1自然地理环境 8

2.2经济环境 9

2.3政策环境 10

2.4社会环境 11

3市场供给与需求分析 11

3.1市场供给分析 12

3.2市场需求分析 13

3.3市场供求关系预测 14

4项目STP可行性研究 15

4.1市场细分 15

4.2目标市场选择 15

4.3市场定位 16

4.3.1项目档次定位 16

4.3.2项目主题定位 16

4.3.3项目功能定位 16

4.3.4项目产品定位 17

5项目规划设计 17

5.1项目设计方案 17

5.2项目总平面布置 18

6项目建设进度安排 18

6.1工程进度计划 18

6.2销售计划 18

7项目投资收入估算与资金筹措 19

7.1项目投资估算与资金使用计划 19

7.1.1土地费用 19

7.1.2建安工程费 20

7.1.3基础设施建设费 20

7.1.4前期工程费 21

7.1.5开发间接费用 21

7.1.6管理费用 22

7.1.7公共配套设施建设费 22

7.1.8财务费用 22

7.1.9销售费用 22

7.1.10开发期间税费 23

7.1.11不可预见费 23

7.1.12其他费用 23

7.2项目收入估算与资金筹措 24

8项目财务评价 25

8.1项目盈利能力评价 25

8.2项目清偿能力评价 26

8.3项目资金平衡能力评价 26

9项目不确定性分析 27

9.1临界点分析 27

9.2敏感性分析 28

10结论与建议 29

参考文献 29

附表1 30

附表2 31

附表3 32

附表4 34

附表5 37

引言

我国的房地产市场，在19世纪初期就产生了雏形，在这之后一直随着国家经济和社会的发展一直完善。从新中国成立至今，我国房地产业更是发生了翻天覆地的变化。尤其是从1993年开始，面对房地产市场过热的情况。我国出台了一系列的法规，使得房地产过热的势头得到有效的缓解，房地产行业中的泡沫被大量的挖掘出来。我国房地产行业进行了一系列的严格整顿，规范了房地产市场的主体行为。因此，我国的房地产市场开始进入了一个良性发展的阶段。同时，也就是从这时开始。我国的房地产可行性研究开始受到越来越多房地产商的重视。有关房地产可行性研究的理论、观点如雨后春笋般的展现出来，越来越多成功可行性研究使得房地产项目获得了很大的收益，同时也有很多死盘被神奇的救活。

房地产全程可行性研究贯穿了房地产项目开发的整个过程，是一项极为重要的工作。一般由开发商聘用专业的房地产可行性研究公司来执行。从大的范围来讲，房地产全程可行性研究的内容主要包括：项目的前期定位、项目的推广整合、项目的销售招商等。根据房地产开发项目在其所运用的各种可行性研究技术手段来分类。可以将房地产可行性研究划分为三个阶段。既：单项可行性研究阶段，综合可行性研究阶段和符合可行性研究阶段。

第一，单项可行性研究阶段：既运用单一的技术手段来对项目进行可行性研究。并且在某一种技术手段上进行深入的深化、拓展。并最使得项目获得良好的效果。这种阶段的成功案例就是广州顺德的碧桂园项目，该项目创造性的提出了一系列全新的生活方式。再加之