沈阳首创银河湾推广策略提报.ppt

沈阳首创银河湾推广策略提报;法拉利最核心竞争力是EMOTIONALDRIVE它是可以坐在车里就能够尽情体验的那种-[特殊兴奋感]-光这一点就已足够;那么本案能够让客户兴奋的“这一点”在哪儿？找到“这一点”并且将其深入到每个目标客户，就是本次方案最大的任务和策略目标;打造第五代资源型城市别墅头马;前言;PART1：方案基础;;沈阳别墅板块分析;三大板块“链式三角”竞争关系图;沈北新区别墅带板块;2.区域地产发展

伴随区域规划、道路、配套的完善以及区域整体经济的发展进步，沈北新区的房地

产市场发展速度也异常的迅猛，聚集了一大批实力强大、品牌高端的房地产企业比

如：碧桂园、新加坡吉宝、雅居乐、华强、香港置地以及新近落户的荣盛地产和龙

湖地产等。

其中，先期开发的九如溪谷、碧桂园、大溪地等项目已经在区域内建立起相当的品

牌和产品影响力，成为高端客户选择沈北新区的重点项目。

后续，随着沈北新区未来的进一步完善发展，由区域引发的吸引力和品牌地产引发

的影响力两种力量的交替牵引下，沈北新区的别墅市场将会迎来更美好的春天，而

由此带来的压力也将进一步施加到其它两大别墅板块市场。;3.未来压力判断

可预见的是，未来沈北新区整体发展

会对本案所处的棋盘山板块形成较强

大的竞争压力：

1）板块成熟配套形成的生活便利性

的压力。

2）板块发展前景形成的价值异动的

诱引压力。

3）众多高端品牌地产企业带来的马

太效应压力。;浑南机场别墅带板块分析;2.区域地产发展

浑南机场区域别墅带板块市场，作为沈阳较为传统和较早发展起来的别墅板块，其

早在2000年以前就已经开始出现别墅项目，促使浑南早期别墅项目开发主要有以下

几个方面的原因：成功阶层对郊区别墅的一种潜在心理消费需求；浑南相对优越的

自然景观；绿岛森林公园和桃仙机场所形成的独特的经济圈；机场高速公路所提供

的便利的交通条件。这几个方面的支持决定了浑南早期别墅项目的诞生，并??2005

年前后达到一个较高的水平，包括现在的长青湾、中海龙湾等别墅。

但是，随着沈阳棋盘山别墅和沈北开发区的发展，这两大板块的发展优势开始逐渐

变的明显，其中棋盘山板块以独特的自然人文资源、沈北新区板块以独特的发展前

景吸引力，均对浑南机场板块的起着较大的市场分化作用。;3.未来压力判断

我们应该看到的是，虽然浑南机场板

块近年的发展势头相对弱化，但其凭

借区域便捷的交通、城市配套资源以

及机场近利带来的吸引力，仍对棋盘

山板块形成不小的压力。

这些，也是我们必须正视和面对的实

际外部竞争环境的态势。因此，对于

我们而言，所谓知己知彼或许就是我

们对每个对手的重视和尊重。;板块间竞争分析结论;PART1：方案基础;棋盘山板块内部竞争分析;首创琥珀湾;1.万科兰乔圣菲

项目地址：东陵区东陵东路123号

开发商：沈阳万科新墅置业有限公司

建筑设计单位：沈阳市众雄建筑工程有限公司

园林设计单位：法国埃尔萨景观设计事务所

占地面积：34.5万㎡（一期6.2万㎡，二期3.4万㎡，三期4.7万㎡，四期10万㎡,五期10.2万㎡）

建筑面积：11.4万㎡（一期1.4万㎡，二期2万㎡，三期2.8万㎡，四期3万㎡，五期2.2万㎡）

容积率：0.33

绿化率：45%

项目分期：五期

开盘时间：一期，二期，三期，四期，五期未定；

入住时间：一期，二期，三期，四期，五期未定；

建筑形态及规模：独栋别墅、联排别墅

总户数：309户

户型主力：独栋：307—456（不含地下室面积），联排：240—278（不含地下室面积）；

物业公司：沈阳万科物业管理有限公司

物业费：独栋：5元/㎡/月；联排：4.2元/㎡/月

车位状况：独栋：2:1;联排：1：1

价格：均价：独栋：18000元/㎡，联排：13000元/㎡

;棋盘山板块竞争项目;3.方迪山庄

项目地址：东陵区东陵东路304号

开发商：沈阳方迪置业有限公司

建筑设计单位：沈阳华新国际工程设计顾问

园林设计单位：英国阿特金斯

占地面积：16万㎡，一期6万㎡

建筑面积：4万㎡，一期1.6万㎡

容积率：0.25

绿化率：65%

项目分期：规划三期

开盘时间：一期：2006年5月18日；二期未定

入住时间：一期：2006年8月30日；二期未定

建筑形态及规模：独栋别墅、联排别墅

总户数：108套；

户型主力：独栋：500—747㎡(不含地下室面积）；双拼：286、2