前期物业服务合同中单个业主合同主体资格研究.pdf

摘要

摘要

建设单位和物业服务人是前期物业服务合同的签订主体，单个业主未参与前

期物业服务合同的订立，却要受前期物业服务合同的约束。长期以来，我国理论

界对单个业主在前期物业服务合同中的法律地位认识不一。有的认为形成了建设

单位、单个业主、物业服务人的三方合同，但实际上单个业主并未参与前期物业

服务合同的商讨与订立；有的认为单个业主与物业服务人形成了事实合同关系，

但双方的权利义务内容没有书面依据；还有学者认为单个业主与建设单位形成了

委托代理关系，但在房屋出售前委托人无法确定，授权行为无法发生。司法实践

中，有的业主认为其不是前期物业服务合同的签订主体，拒不支付物业费，同时

也存在单个业主合同主体地位不明权利容易受到侵害的现象。

本文从典型案例入手，着眼于如何准确认定单个业主在前期物业服务合同中

的法律地位，通过分析前期物业服务合同的相关概念、特征和理论基础，介绍前

期物业服务合同单个业主主体资格的立法现状和司法现状，通过对案例的分析，

获知当前司法实践中对单个业主合同主体地位认知的分歧，并总结出我国当前前

期物业服务合同单个业主主体资格制度的不足之处。结合前文的分析，就明确单

个业主合同主体资格提出建议，如保障单个业主合同知情权、明确单个业主的法

律地位、明确单个业主的合同权利等，以期减少物业服务合同纠纷，促进合同目

的实现，进而保障合同各方权益。

关键词：前期物业服务合同；单个业主；合同主体资格

I

Abstract

Abstract

Theconstructionunitandthepropertyserviceproviderarethesigningpartiesof

thepreliminarypropertyservicecontract,andindividualownersdonotparticipatein

theformationofthepreliminarypropertyservicecontract,butaresubjecttothe

constraintsofthepreliminarypropertyservicecontract.Foralongtime,thetheoretical

communityinChinahashadvaryingunderstandingsofthelegalstatusofindividual

ownersinearlystagepropertyservicecontracts.Somebelievethatatripartitecontract

hasbeenformedbetweentheconstructionunit,individualowner,andpropertyservice

provider,butinreality,theindividualownerdidnotparticipateinthediscussionand

conclusionofthepropertyservicecontractintheearlystage;Somebelievethatasingle

ownerandpropertyserviceproviderhaveformedafactualcontractualrelationship,but

therightsandobligationsofbothpartieshavenowrittenbasis;Somescholarsbelieve

thatasingleownerhasformedaprincipal-agentrelationshipwiththeconstructionunit,

buttheprincipalcannotbedeterminedbeforethehouseissold,andthe