2025《养老地产相关理论概述》2600字.docx

养老地产相关理论概述综述

目录

TOC\o1-2\h\u30255养老地产相关理论概述综述 1

1352（一）养老地产内涵与类型 1

127681.养老地产的内涵 1

245462.养老地产的类型 1

13866（二）养老地产的一般特征 2

244081.兼具产品属性与服务属性 2

145742.开发成本高，回收周期长 2

24885（三）养老地产的模式 2

276381.与社区并设的模式 2

63742.依托相关设施开发建设的模式 3

252693.结合旅游或商业地产的模式 3

109704.其它模式 3

（一）养老地产内涵与类型

1.养老地产的内涵

作为我国养老产业的重要构成部分，养老地产是养老服务与地产业有机结合的产物，是承载养老服务的重要场所。养老地产是指专门针对老年群体居住和使用需求来开发、设计和建造的新型房地产项目。它的目的是养老，以地产的形式，将适老化设计作为标准，其核心是养老服务。由定义可知，养老地产销售客户为“银发”群体，其设计必须充分考虑“银发”人群的身体特点与心理特征，不仅要满足老年人的日常“衣、食、住、行”需求，还要有考虑到老年人健康保障的基础性设施。

2.养老地产的类型

其基本类型主要有：老年公寓、养老社区、养老院等。

老年公寓属于机构养老范畴，是指专门根据长者需求来设计，按照市场原则建造的公寓式老年住宅。一般由企业以及其他社会力量，根据老年群体的生理和心理特征来筹划，建造。能为入住者提供相对周到的服务，建有医疗保健，娱乐休闲等体系，是综合管理类的一种住宅。

养老社区又称CCRC（持续照顾退休社区），是一种混合式的居住社区，在同一个社区里，为不同身体状况的老人提供独立生活，协助生活和专业护理等生活选择，给予全方位的养老服务，即使老年人自理能力以及身体状况变差，仍可以居住在熟悉的环境中，不仅满足了老者居家养老的需求，而且可以让居住者享有由社会提供的各类服务

养老院属于社区养老类型，主要给自理能力较差，收入水平不高的独居老人，孤寡老人等提供的集体居住地，一般配备有相对完善的服务设施。多是公办民营，即政府给予建设土地支持，专业养老服务企业进行运营，其收入大部分来自政府补助。

（二）养老地产的一般特征

1.兼具产品属性与服务属性

由于养老地产主要客户群体是“银发”人群，设计对象比一般房地产项目更为精准独特。购买者在看重适老化硬件设施设计的同时，也很看重项目提供的养老服务。这使得养老地产既和一般地产项目一样具备产品属性，又区别于后者，具有服务属性。且在很大程度上，服务属性更为重要。

2.开发成本高，回收周期长

在现阶段的房地产行业，养老地产没有成为受人追捧的投资项目，是因为养老地产不仅要求在硬件上根据老年群体的需求进行设计，还要求能为住户提供医疗服务等。和普通的住宅产品相比，养老地产会在项目内新建大量的，能提供养老服务的配套建筑，开发成本会高出近三分之一，最终导致养老地产项目投入资金较大。服务属性也决定了养老地产项目需要长期经营和管理，不能通过出售住宅短期内收回全部投资，回收周期长。需要聘请专业人士如护理人员，来提供较高质量的服务，项目后期的维护，折旧等成本也都不低，属于薄利重资产行业。

（三）养老地产的模式

根据国内市场上现有的养老地产项目的开发运营模式来分类，可分为四大类别。

1.与社区并设的模式

（1）专门建设大型老年居住社区

社区里只有老年群体居住，是一种涵盖养老住宅，老年公寓以及养老设施等在内的综合性居住社区。社区前期的规划设计会充分考虑入住人群在居住过程中身体状况变化的因素，如居住者在入住前期身体健康，可以自理，但由于年龄的增长，身体状况愈下，产生了护理需求。根据这些居住需求，开发出相应的居住产品。例如，可以自理的老人可以选择居住在普通的养老住宅中；需要护理的老人可入住具有护理功能的老年公寓里。这样的设计可以为不同层次、不同年龄段的老人提供较细致的服务。代表作品有：万科进军养老地产领域的开山之作“随园嘉树”，设立康复中心以及其它公共配套设施，提供老年居户全方位的一站式养老服务。

（2）在普通社区中配备养老产品

其属于“全龄社区”的范畴，老少皆可入住，可分为两类。第一类是将养老产品限制在社区中的一片单独的区域里，形成养老组团。第二类针对专门的楼栋而言，配备老少户住宅，老人专用住宅以及老年公寓等，将一些楼栋或者普通住宅楼的一些楼层进行适老化设计。使得养老群体可与社区其它群体共享超市，银行等配套服务设施，减少了配套设施的建设量。

2.依托相关设施开发建设的模式

医养结合在该模式中最为常见。将养老地产开发与医疗机构合作，将其设在医院附近，引入优质的医疗资源，给予居住者良好的医疗服务，满足有护理需求的老年群体的居住需求。例如