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宜兴新天地公寓房地产开发项目风险评估与应对策略研究

内容摘要

本文主要研究房地产开发项目的风险评估。首先，识别房地产开发项目管理的风险。其次，阐述房地产项目的风险评估。最后，提出了房地产项目风险控制对策。本文以宜兴新天地公寓房地产开发项目为例，从房地产开发商的角度出发，逐步进行深入探讨，并对项目进行风险识别和风险评估。新天地公寓房地产项目的风险受多种因素影响。为了进行风险管理，提出项目应对策略，需要综合考虑相关因素，进行全面评价。

关键词：房地产开发；风险识别；风险评估

房地产开发项目的风险识别及分析

房地产开发项目的常见风险有以下几类：

决策风险

决策风险(Decisionrisk)就是指因为房地产商的整体规划出错、管理决策出错和管理方法不当而无法保持预估工资水平。管理决策环节是房产开发全过程中的一个重要环节。房地产业项目建设如果进行，没办法更改开发设计种类[3]。假如开发者在管理决策环节作出不正确的方案，将没办法推动新项目的各个领域。假如开展改正，将花销大量的人力资源和人力物力。殊不知，战略决策中的出错会更立即地危害房地产公司的使用价值，而使用价值的降低会产生立即的财产损失。策风险(Decisionrisk)是指由于开发商的规划失误、决策失误和管理不善而未能实现预期收入水平。决策阶段是房地产开发过程中的一个关键环节。房地产建设项目一旦完成，很难改变开发类型。如果开发人员在决策阶段做出错误的计划，将很难推进项目的各个方面。如果进行纠正，将花费更多的人力和物力。然而，管理决策中的失误会更直接地影响房地产项目的价值，而价值的下降会带来直接的经济损失。

经营风险

经营风险就是指房地产商因不宜生产制造和经济发展主题活动发展趋势的管理方法主题活动或个人行为而遭到财产损失的概率。因为管理方法不当、管理效益低、投资人管理能力低、公司市场需求分析工作能力低所产生的风险，新项目经营的各个领域都是相对性错乱，管理人员没法合理执行分别的岗位职责，管理方面无法一切正常进行[4]。另外，投资人的管理能力和市场需求分析工作能力较低，促使她们在平时运营和发展趋势全过程中无法考虑市场的需求，得到相对稳定的客户群收益，提升运营成本，减少盈利。

技术风险

技术性风险包含建筑装饰材料变动和升级风险、施工技术和技术革新风险、工程建筑设计概算或计算误差风险、机械故障、毁坏或工程施工安全事故风险[5]。从总体上，随着科技进步的迅速发展，技术性和有关变量的转变给地产开发商产生的风险将造成化学物质资金投入的奢侈浪费。可是，旧的施工技术会危害工程项目的总体测算和工程施工品质。建筑规划设计或计算误差的更改将造成回报率的降低，乃至是无偿的损害，这将大大增加项目的成本费。安全事故风险产生的伤害会造成工程项目终止和拖延，品质和总数达不上预估目的。

市场风险

市场风险就是指项目商品进行后在销售市场中碰到的不确定性要素。这种不确定性要素的存有将会会危害房地产商发布新项目商品，给房地产商导致损失。社会经济发展对房产开发至关重要[6]。假如该地域社会经济发展快速，发展前途宽阔，将吸引住很多投资人进行经济发展主题活动，进而慢慢提升对房地产业的要求。在经济发展迅速发展趋势的环节，房地产业需要量挺大。地产开发商能够预购或租赁未竣工的工程建筑，进而减少自身的资本投资和房产投资风险。可是，假如本地经济发展慢慢衰落，投资人会竞相抽回资产，没人会留意到，房地产业商品将无从能卖，很多房产销售或租赁协议将被停止，进而提升房产投资风险。

政策风险

政策风险就是指现行政策的潜在性转变，给房地产业的商品经营人、投资者和投资者产生各种各样方式的财产损失。世界各国政冶自然环境的转变，及其分别國家相对现行政策和法律法规的调节，都将会给地产开发商产生财产损失。房地产行业与社会经济发展趋势息息相关，受现行政策危害挺大。政府部门对银行贷款利率、楼价、土地出让操纵、农田应用限定、生态环境保护要求、投资总额、项目投资目地方位、税款操纵等层面的限定都给房地产公司的发展趋势产生风险[7]。除此之外，也有很多与房地产业黄金现货交易有关的现行政策、相关法律法规，如征收土地现行政策、税收优惠政策、城市总体规划、工商局管理法等。可是，这种法律法规将依据具体必须开展调节和修定。因而，科学研究和预测分析有关工作部门施行的房产投资、开发设计和管理方法法律法规，调节发展前景，减少房产开发投资风险，具备关键的实际意义。

社会风险

房产投资的社会发展风险包含公共性干涉风险、城乡规划风险和地区发展趋势风险[8]。城乡规划风险不但要考虑到大城市市政规划在房地产公司产品开发阶段产生的风险，也要考虑到地区发展趋势风险，即房地产公司的开发设计应考虑地区发展方向要求，尽快融入地区发展前景。不然，会给新项目的发展方向产生必须的风险，危害经济收益。公共性干涉的风