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讲解如何调控房地产：“别一根筋把地价推

高”

说，从国际经验看，房地产周期跟人口结构密切相关，我国人口自然

增长率2006年开始低于率，另外60岁人口到2010年达到峰值，从

2012年开始，每年退休的于力，有数学模型分析，到2020年前后，

退休的人群每年大于的就业人群300万人，人口减少这个过程，对用地需求

的增长率是会放慢，对房地产的需求也会放慢。

在刚需人口减少的同时，人均居住面积近规划上限。说，1990年以

前，人均2平方米，现在到了40平方米，整个大2000万人8亿平方

米，但是再过20年，还是这个景观，就像纽约上世纪50年代形成了景观，

现在看没有什么变化，一旦饱和了就不再变了，人均居住面积到了平衡，房地产

的绝对需求量会逐渐收敛。

因此，提出，房地产进入新常态后要优化房地产市场调控。“房地产

是不动产，是资源，是住宅，是民生保障，房地产大量的资产和银行

联系在一起，当然是个半金融资产，和金融安全密集相关。动态来看，我们把它

当商品，就要形成供求平衡;把它当成不动产，就要控制房地产的地价、房价;把

它当做资本品，就要对资本品进行资本品对应的物业税、税或者其他的各种

直接间接的税种的。”

“作为金融品的特征，当然有个金融调控，金融调控主要是讲按揭，如果松

动调控零首付，那就是的次贷;控制到死就是零按揭，这时候市场

又窒息了。合理的做法对这个金融品，第一套房二八开、三七开，第二套房对半

开、开，第三套房就是执行全首付，这是最最根本的金融属性的调控。”

“对资本品，重庆按国家要求率先进行了物业税，也就是以后的税试点。

我们也对不同品类的房子收差别税率，按国家的规范，1%、2.5%、5%，一般公寓、

高档公寓和别墅分别用税务办法来调控。”

“对商品来说，有个供求平衡，我们要求整个房地产，每年房地产固定资产

投资不超过全市固定资产投资的25%，超过25%一定供过于求，低于25%，如果

10%、5%的发展又供应不足，不适应。”表示，“有人说怎么保持供

求平衡，就在陈和平(重庆市副，分管城乡建设、资源和房屋管理、规

划)一支笔上。”

“所有房地产项目远的调控土地供应，土地供应多了当然量会上;近的

调控就是(调控进度)。”说，“商买地以后，每个楼盘总要做控

制性详规、建设设计规划，这个规划由规划局批，每个都要陈和平画圈，我

给他，如果看这个月投资量超过25%，变30%，30%多了，就主义一

下，所有商报来的规划件别去画圈，压三个月没有关系，如果低于25%，变

成15%了，这时候只要有关部门按批准，你画圈以后就推出去，建设进度就

加快，建设部门也有一些手续上的快慢，是可以调控的。”

“再有一点就是房地产是不动产，控制房地产房价的要义就是控制地价，地

价不能过高，地价高，房价一定高，推高房价的本质