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西安建赏·高新房地产开发项目可行性研究

内容摘要

房地产开发的可行性研究是对投资工程技术方案、开发方案的分析、计算和评价；企业运营计划的经济效益，对该计划进行的必要性、可行性进行调查，并对其进行了科学的评价。

文章运用定量和定性分析的方法，全面系统的对西安某楼盘进行可行性的分析。项目概况、市场分析和项目融资分析是本文的重点。从宏观上看，项目市场定位、投资环境等方面进行了深入的研究，并从微观角度对项目的财务状况和风险进行了细致的研究。在对该工程进行全面的分析和研究后，得到该工程各个层面的评估指标，以此来判断该工程的可行性；从而可以防止工程建设的盲目。它不仅为工程顺利开展奠定了基础，而且还为工程的发展指明了一个新的发展方向。

关键词：房地产开发项目；可行性研究；市场分析；财务评价

1项目概况

1.1房地产开发项目基本情况

该工程座落在西安市丈八东路与科技路交汇点的西北边，名为“建赏·高新”，是西高技术产业最密集、最热闹的区域。该项目的建设规模为62468平方米，为住宅和商务的辅助土地。

该项目位置优越，距离城市中心不算太近，方便快捷。周边除了易初莲花，爱家超市，世纪金花第等大型超市外，周边还有便利的商贸活动：并且周边医院，学校，银行等；购物中心和其他的生活设备都很完善。

1.2房地产开发企业基本情况

（1）公司基本情况简介

西安城投资物业有限公司创建于一九九七年十二月九日，是一家拥有完全民事行为能力的私营公司。拥有二级房产发展资格，拥有5100,000的注册资金。公司以“新重庆、新家园”为使命，秉承“与时俱进、求实创新、诚信奉献”的经营理念，以“创公司品牌，办一流企业”为宗旨，以“创公司品牌，办一流企业”为目标，经过近十年的奋斗，公司已发展成为总资产1.5亿元、从业人员100余人左右，集房地产开发、房屋销售和物业管理于一体的中型企业。

（2）公司规模简介

截至二○一二年一月，公司拥有一千六百九十七亿元，其中：流动资本10687万元，负债合计3736万元；股东权益总计12560万元，包括：注册资金51亿元，盈余公积金3765万元，尚未分配的利润3695万元。

（3）公司业绩简介

自创建至今，已建成70,000米及50,000平方米的储备用地。公司拥有完善的管理和管理体系，拥有丰富的物业管理和发展的丰富的物业管理和发展潜力。

（4）公司人员及组织结构

公司拥有职工106名，拥有经理58名，26名拥有中级和中级技术职务的技术人才，平均年纪43岁。

2项目投资环境分析

投资环境的研究重点是：规划建设的自然地理环境、法律政策、经济环境；通过对企业的社会背景等因素的研究，探讨企业的外部投资环境对企业未来发展的机遇和挑战[1]。

2.1自然地理环境

该土地三面环山，西侧是沿江江南路，抚河公园就在面前，象湖公园风景秀丽，步行可达；位于其东南侧的余蕾河畔，与灌德文化广场相邻，湖光山色的天然与人文景观，为这块地的发展奠定了坚实的发展基础。洪城市场，建材市场，全顺汽车工厂；江铃集团等规模较大、效率较高的公司，其中高级经理是该区域今后的发展重点。

2.2经济环境

（1）西安市生产总值

2016年西安市的经济状况持续好转。根据陕西省统计部门的测算，2016年全省经济总量达到1450.02百万元，同比增加13%。第一工业的产值为70.73百万元，同比增长7.2%；第二行业的总产值为615.26亿元，同比增长14.3%；第三行业为764.03元，同比增长12.4%。

（2）房地产投资

2016年西安市房地产总投资额为285.76元，同比增加26.9%；商品房销售621.5万平方米，同比增加25.0%；全市销售面积为206.15万亿元，同比增加20.3%。

（3）西安市人均收入

通过对西安市2016年各区房地产平均价格的统计分析，可以发现：市区平均房价平均水平为全市平均房价，西高居第二，城南区次之，城西稍高于城东；最便宜的是：市中心的商业住宅价格，其次是南城区，其次是西高科技，最后是城西区；其次是东部，最后是北部；在市中心，办公面积是最大的，其次是高科技和城南，然后是城西、城东，最后才是北边：这一阶段，只有南边有一栋别墅。根据2016年度的统计资料，西安市现城市住宅、商服用房及办公用房位居榜首，城市用地短缺问题日趋突出。其次，西高新住宅、写字楼的均价也比较高，是地产商的主要投资地区。总体而言，西安市的住房价格与其它类似的大城市相比较为平稳，而且价格也较便宜，而西安市的高速发展以及人民的生活水平不断提高，势必会导致房价的上升；西安的房地产市场还在不断的吸引着地产的发展。

2.3政策环境

从宏观上讲，2016年中国楼市的调控力度最大，“国六条”和“十五条”的颁布，极大的影响了中国楼市的发展：

首先，在“国六条”中，对住房供给进行了明确的