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33个房开企业增值税典型问题答疑！

订阅该栏目→?房地产企业财税?2025年02月28日北京

1.问：房开企业在预售阶段按3%预缴增值税，在后期交付纳税义务发生时申报销项税额，如果应纳增值税额小于已预缴的增值税额，公司又没有新的开发项目，多预缴的增值税是否可以申请全额退税？

答：根据四川12366纳税缴费服务热线回复：“房地产开发企业，开发项目预销售时，按3%预缴；转收入时，按销项-进项计算出应纳税额，然后再抵已预缴的增值税销售完毕后，预缴税款仍未抵完，多预缴的税款不能退税。”建议：就类似四川税务的回复口径，房地产开发企业前期预缴的3%的增值税后期若未抵扣完毕，很多税务局执行口径是不允许退回的，对房地产开发企业而言就会造成税金的浪费。另外，根据增值税计算公式以及抵扣顺序，当期实际缴纳增值税税额=销售额*9%-进项税额-预缴税额。因此，我们建议在项目交付前期，做适当安排，使公司满足留抵退税的条件，在交付之前尽可能多申请留抵退税，降低进项税额，从而使得前期预缴的增值税能够全部抵扣完毕。

2.问：关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题

答：房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。

3.问：若一个项目公司开发了A、B两个项目，A项目目前已经交付，达到了增值税的纳税义务时点，而B项目正处于预售阶段正常预缴增值税，那么A项目在计算当期实际缴纳增值税时，是否允许扣除B项目的预缴税金呢？即预缴的增值税是否允许跨项目抵扣呢？

答：根据北京、安徽、河南等回复，是可以跨项目抵扣的，具体如下：

北京：12366服务-2018年11月征期货物和劳务税热点问题。

问：房地产开发企业预缴的增值税可以跨项目抵减吗?

答：可以跨项目抵减。

安徽：房地产开发企业有多少自行开发的房地产项目，均是新项目，一般计税方法。其中A项目处于预售阶段，按规定预缴增值税款;B、C项目已经开始交房，产生了增值税纳税义务，当期有应纳税款。请问，A项目预缴的增值税税款可否抵当期B、C项目应纳增值税税款?

国家税务总局安徽省税务局货物和劳务税处2019-06-1710:21回复：

A预缴的增值税可以抵减B、C项目应纳增值税税款。

河北：《河北国税全面推开营改增有关政策问题解答(之二)》八、关于提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额问题

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。

房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补(退)税额”填报100万元。

根据上述规定，提供建筑服务的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

4.问：房地产企业销售地下车位是否可以抵减土地价款？

答：这个问题比较有意思，也很容易让大家误解，核心在于很多朋友认为地下车位如果属于可售面积，则可以满足土地价款抵减的条件。但是，根据规定，即使地下车位，或者地下库房属于可售面积，但是依旧不能参与土地价款抵减。主要是地下可售不参与容积率计算。

根据规定，房地产开发企业交付后，在计算销售房产的增值税时，允许从销售额中扣除土地价款，即销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供