2025年房产项目经营计划书.doc

科瑞置业有限企业長葛项目

經营计划書

目录

第一章、房地产市場宏观分析和長葛市場分析

第二章、分期開发节奏

第三章、设计工程计划

第四章、营销计划

第五章、项目經济技术分析

第六章、项目财务分析

第七章、管理计划

第八章、项目授权内容

第九章、汇报审批流程

第一章：房地产市場宏观分析和長葛市場分析

一、房地产市場宏观分析

（一）初房地产行业開始全面复苏，房价也開始稳中有升。到下六個月至4月份房地产市場政策调控前，房地产進入一种非理性报复性的飞速发展阶段。其体現為：一是房价普遍持续過快上涨，尤其是一线都市房价疯狂上涨；二是市場上投资、投机行為盛行。因此，国家在4月13曰和15曰分别出台了非常严厉的新政策，以调控房地产行业。新政重要有如下内容：

1、未获得预售許可的商品住房项目，房地产開发企业不得進行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参与任何展销活動；

2、购置首套自住型面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。

3、贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。（实际大部分银行采用基准利率的1.15倍）

4、對贷款购置第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（备注：银行在实际操作中對三套房贷款已停止审批）

持续出台政策并且力度之大是前所未有的，對房地产市場影响是巨大的：其一提高入市门槛，二套房需求将受到克制，市場观望盛行；其二短期内投资客抛售量增長，业主降价销售。

（二）房地产行业仍是中央及政府拉動經济增長，扩大内需的必然选择，是依托的重要产业力量；并且房地产是特殊商品，高度的金融资产性质，决定了其在新兴市場国家发展時代具较高的投资价值；同步供求关系及土地成本等原因。

因此，從中長期来看我們认為房地产仍然是朝阳行业，发展前景很好，而房价在經历震荡後上升趋势不會变化。

二、長葛市場分析和房地产現实状况

（一）長葛位于豫中平原腹地，南临魏都許昌，北接省會郑州，東观汴京開封，西望古都洛阳。总面积648.6平方公裏，总人口79萬人，是河南省18個“改革、開放、发展”特點试點县之一。估计整年完毕生产总值246亿元，财政收入15亿元，全社會固定资产投资120亿元，社會消费品零售总额59亿元。長葛有著较為发达的工业基础，是河南省乡镇企业、民营經济发展起步早、速度快、规模大、档次高的县级都市之一。

（二）長葛房市地产市場在售楼盘10多种，综合来看具有如下几种特點：

（1）、多数集中在市区繁华位置，生活配套完善，出行便利。

（2）、项目品质不高，多以中等偏下為主，只具有基本配套（水、電、天然气、有线、宽带、對讲门锁），景观绿化较差，物业管理不到位等。

（3）、项目占地面积小不够规模，面积在20亩-160亩，其中50亩如下占70%。多层、高层、小高层展現從多到少的形势，尚有小量独栋、联排别墅。

（4）、主力户型面积為110㎡-150㎡的三房两厅。多层销售均价在2100元/㎡，高层、小高层均价在2300元-2400元/㎡。市場销售总价為20萬-50萬范围内居多。

（5）、付款方式上大部分采用以银行按揭，一次性付款不多，基本上没有分期付款。

（6）、基本所有楼盘在未获得预售許可证的状况下，在收取定金甚至收取30%的首付款進行销售。

由此可見，整個長葛市房地产市場，楼盘品质普遍不高，其房价相對于同级别县级市偏低，楼盘品质相對于同级别县级市性价比很低，但房地产销售仍然保持正常态势。因此，阐明長葛房地产市場购置力较强，高品质楼盘将有较强的竞争力和市場前景。另一方面，長葛市場属于初期阶段，行业发展不够成熟。客户消费缺乏理性选择，政府执行政策弹性较大，监管力度不够，市場销售非常不规范。

综上所述，房地产新政對一线、二线都市影响较為明显，客观上會對長葛购房者导致观望情绪。對销售值得尤其注意的是：由于長葛购房者付款方式以银行按揭為主，新的房贷政策會對销售影响较大。然而長葛购房需求多以刚性需求為主，因此我們對于長葛房地产短期市場持谨慎乐观态度。

三、長葛项目分析及方略

（一）長葛项目分析：

（1）、不利原因：位于市区边缘地带，周围生活配套匮乏，紧邻長径铁路。未来市場供应量加大，客户选择余地多。

（2）、有利原因：紧邻市区主干道，107国道和京珠高速從旁边通過，交通便利。位于新老城区結合处，符合都市未来发展方向。项目周围以人文教育规划為主，紧邻許昌市示范幼稚园、双語试验小學、天隆初中、国家级重點中专、尚有未来建设的文化宫，文化气氛浓厚，具有高品质小区基础。市区及周围楼盘品质较低，高品质楼盘将具有较强的竞争力。

（二）项目方略：

项目定位：打造高品质小区，展現未来都市新生活，并突出文化品位。

客层定位：私营业主、企业高管、公务员、