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园林美墅营销推广执行方案

我们将与您一起演绎城西传奇－－－

第一章：市场分析

宏观市场分析

区域市场分析

目标客户定位

竞争对手分析

第二章：产品研究

3个问题

户型配比分析

户型优劣分析

第三章：推广策略

卖点分析

项目定位

l案名诠释

l主推广语四．推广费

lSWOT分析用预算

l品牌策略及l费用预算

核心价值分

析l媒体研究

l阶段传播

l媒体推广

l传播工具

预算

l包装建议

五．销售建议

l总体策略

l价格策略

l推盘策略

五．物业建议

l开发商自己管理

l请品牌物业公司做顾问

l委托品牌物业公司管理

1

宏观市场分析

宏观调控的影响

1

投资、房价增幅双回落

2006年，国家新出台的“国六条”、九部委《意

见》“十五细则”及利率上调、购房首付比例提

高、征收二手房个税等国家宏观调控政策措施，

对整个房地产业产生了巨大的影响。焦作房地产

业呈现出投资和房价增幅双回落，预期的调控效

果正逐步显现。

2007市场投放量巨大

2

2006年全市施工的房屋面积高达253.9万平方米，竣工的房屋面

积仅60.1万平方米，有大量的在建房屋面积将结转到2007年施

工，房地产开发投资将继续保持较大的规模。

结论1：

先机就是商机，这就要求我们快速开发，抢占客户，

快速实现资金和品牌建设的良性循环。

2007年是机遇和挑战并存的一年，房地产市场将继续

01在宏观调控的轨道上运行，平稳发展将成为焦作房地产

市场的主旋律。

结论2：

02

2

区域市场分析

1城镇发展格局：

“一主两翼”模式的“新五区”

“一主”指：焦作市核心城区，“两翼”指博爱

区和云台区。

“新五区”指：

----解放区+中站区、

----山阳区+马村区、

----焦作新区（高新区）、

----博爱区和云台区。

城镇发展格局：

1

城市空间推进方向

核心城区要南移东扩西进

博爱区要向北向东推进，云台区要向西推进。

科学规划城区产业布局，逐步建设西部工业集聚

区、东部工业集聚区、万方工业集聚区、中铝工

业集聚区、沁北工业集聚区等5个产业集聚区。

结论：

12

随着政府新五区口号的提出，城市

一体化进程加快，马村区会向山阳届时，普济路必将成为新区主干道，

区渐渐靠拢，而解放区和中站区也项目的区位优势将得到提升。

将渐渐将溶为一个区域。

城市往南发展：

2

城市建设的必然现象

焦作以解放路为分界线，北边多坡地，不

适合商品房开发，南边地块平坦，有大面

积的平整地块。同时，省会郑州在南边。

城市往南发展，是政府政策，也是城市地

理状况因素下的必然现象。

品牌营销时代到来

3

价格竞争向价值竞争转变

随着龙源世家、太极景润、建业、美中城的开

发与强势宣传，焦作房地产即将进入品牌营销

阶段。产品定位，概念包装，卖点深度提炼，

会直接带动项目附件值的提升。

焦作大盘风声水起

4

美中城，占地170亩；峰华“城市乐章”，占地300多亩；锦江花园，

占地400亩。此外还有太极景润2期，以及师专对面亿祥置业将要推出的

200亩的项目，等等。

结论：

焦作已进入城市化高速发展时期。传统常规的市

场空间将越来越少，宏观的综合性质的地产才是

未来的趋势。“大盘”将是未来更为普及和更

具生命力的楼盘模式。

物业类别发展趋势

5

整体市场向小高层、高层物业发展。

随着近年城市发展速度加快，土地市场紧缺，物业已开