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房地产金融学

前言刘波

contents一、自我介绍二、认识房地产金融三、课程体系四、学习要求五、参考资源

何为房地产1何为房地产金融3何为房地产业2房地产金融市场4二、认识房地产金融

（一）何为房地产

——房地产的定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》城市用地可以分为九类：1居住用地2公用设施用地（含商业用地）3工业用地4仓储用地5对外交通用地6道路广场用地7市政公用设施用地8绿化用地9特殊用地10地产类别

按照房屋的使用功能可以分成八类：01住宅02工业厂房和仓库03商场和店铺04办公楼05宾馆酒店06文体娱乐设施07政府和公用设施08多功能建筑（综合楼宇）09房产类别

按房屋政策属性:廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等05按楼体结构：砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等03主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等01按房屋型：普通单元式、公寓式、复式、跃层式、花园洋房、小户型（超小户型）等。04按楼体高度：低层、多层、小高层、高层、超高层等。02住宅的类别

是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋。包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。商品房

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。01经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。02适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。03经济适用房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。1廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。2廉租房

保障性住房含：经济适用房廉租房公共租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。定向安置房安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。

保障性住房两限商品房即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

（一）何为房地产

——房地产的产权房地产的产权包括自物权，即所有权，包括占有、使用、收益、处分房地产的权益；他物权，即在自己的房地产上为他人设定和享有的权益，包括地役权、抵押权、租赁权、典权地役权——在自己的土地上为他人的便利而给定的权益，如……

通行地役权即以在他人土地上通行以便到达自己土地为目的的地役权有关水的地役权眺望地役权即为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。采光地役权即为了改善自己的土地或建筑物的采光效果，约定供役地的物权人在一定的区域不得建造建筑物或种植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的权利。3214地役权

支撑地役权即利用他人已经建成的墙壁搭建房屋或其他地上定着物的权利，设立此种地役权往往为了节省建筑成本或为了扩大房屋的使用面积。放牧地役权即按照约定在供役地上放牧牛、马、驴等牲畜的地役权。建造附属设施或安设临时附着物的地役权需役地的物权人为了更好地利用自己的土地或建筑物，可以与供役地的物权人协商，支付一定的对