太古地产深度研究报告：重奢运营久久为功，26年租金有望再迎增长.pdf

太古地产（01972.HK）深度研究报告

目录

一、高端商业地产开发商，物业投资平均贡献约117%的股东应占经常性基本溢利

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（一）营收、股东应占经常性基本溢利中租金贡献占主导，公允价值波动导致的归

母净利亏损不影响公司价值6

（二）2024年内地购物中心占总应占租金35%，未来有望增长为最大支柱7

（三）高端商业地产开发商，依托香港经验在内地占据先发优势8

（四）太古股份持股82%，管理团队稳定9

二、内地投资物业稳定性强，新项目落地后应占租金预计有超50%增长空间10

（一）内地购物中心具有α属性，其应占租金在新项目落地后预计有50%增长空间

10

1、北京太古里12

2、成都太古里14

3、广州太古汇15

4、持有50%股权的项目：颐堤港、兴业太古汇、前滩太古里16

5、新扩展计划16

（二）内地写字楼区位优势显著，其应占租金在新增项目落位后预计有66%增长空

间17

三、香港写字楼及购物中心位于核心位置，应占租金逐步探底20

（一）香港写字楼短期内承压，但预计应占租金降幅有限20

（二）香港购物中心为区域头部项目，租金波动小22

四、物业销售营收与项目交付相关，2025年起进入收入确认高峰24

五、2024年酒店营收占比约6%，折旧前营业溢利仍为正26

六、千亿投资推进以及杠杆空间充足，保障分红中单位数增长28

（一）分红目标中单位数增长，内地投资物业落地打开租金空间28

（二）2026-2027年新项目密集落地，2025年开始将面临较高资本支出28

（三）有息负债权益比仅17%，加杠杆空间充足29

七、盈利预测与估值30

八、风险提示32

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