深圳龙岗东城上邸销售执行报告.ppt

销售执行报告;报告目的;报告前言;报告思路;目标回顾;目标分解;7700?

3个月250-300套?

在当下市场是否可行？是否能“树立热销楼盘形象”，实现“奠定大盘区域开发的基础”的长期目标？;;楼盘名称;项目名称;08市场状况;回暖片区项目开盘后每周成交量均在20-40套左右，但热销态势持续时间有限！往往被其他新推项目新推产品重新分流吸纳客户;龙岗片区形势依旧严峻，被寄予突破希望的金域东郡开盘惨淡，市场信心建立失败;君悦龙庭均价9200元/平米,开盘率35%，在稀缺产品和高附加值的强力支撑下，销售情况一般;龙岗市场价格战继续，龙岗中心城指标性楼盘的价格下探进一步引发客户价格预期下跌！目前坪山在售项目无价格优势;;（1）龙岗中心区在售存量（龙城国际、公园盛世、中央悦城、天健现代城、徽王府、城市峰尚等）去年入市的高价项目，目前销售价格体系混乱，在中心城价格标杆顺利启动后一阶段，将逐步寻找项目所处价值位置，可能分布在6500-8500之间；;目标的市场检验;报告思路;从定位和设计开始，

东城上邸就关注本地客户的喜好和需求;项目分析;户型;产品分析;项目分析;产品分析;产品分析;万科金域东郡;万科金域东郡;万科金域东郡;万科金域东郡—没有走出去，深入挖掘本地客户;宝龙工业区内的小户型产品，客户群来源单一，区内工业氛围浓重，居住氛围不足

——主力产品：单房、1房1厅，第一批推出

——部分产品：2房、小3房，第二批推出;振业项目——暂未启动，08年内不足以构成竞争;竞争分析小结;产品是好的，但我们需要客户的认同

那么，

目前市场上究竟是谁在买房？;;惠阳城区;;客户购买因素分析;我们的客户——与坪山有关的人！价格承受力强的高端客户;目前坪山本地主要购房客户群体为当地村民和公务员以及泛公务员，但购房实际能力存在一定层次差异。;我们的客户——与坪山有关的人！价格承受力强的高端客户;Ｑ：本地客户如何把握？

——相似镇区项目的营销借鉴;案例分析;一期第一批单位于08年3月8日开盘,均价9600元/平米,当天销售率61%

后2批价格有下降，但销售情况一般;本土化的活动及推广;鸿荣源·禧园;案例分析借鉴与总结;整体分析小结;???略调整;纵观整体分析及前期策略调整方向，可以得出：

我们所做的一切都必须围绕“客户的需求”而进行

我们必须从各个渠道去寻找目标客户，从各个偏好和敏感点上打动他们，让他们选择东城上邸。;策略调整;产品是好的，客户有需求

那么，

如何有效抓住目标客户

如何让客户值得付出;报告思路;推售策略;推售策略;推售策略;推售策略;推售策略;形象推广;形象推广;5月;目前已有一块广告牌位于万科金域东郡入口处，用于在坪山本地宣传项目形象，同时截流万科客户。;形象推广;东城上邸,奢实空间,创享坪山新生活;形象推广;形象推广;形象推广;包装展示;项目展示时间轴;包装展示;包装展示;包装展示;包装展示;包装展示;主动走出去，针对不同类型客户实行渠道营销。;进场前渠道拓展;进场前渠道拓展;进场前渠道拓展;当地酒店广告宣传

选择坪山当地酒店（如六联、深港花源酒店），以摆放资料和设立广告牌的形式进行项目的宣传和推广。

时间：5—6月持续性宣传

配合物料：折页、展板、广告牌

费用预估：约2万

;进场后渠道营销;BBQ＼比萨节＼巧克力节＼体育节……

目的在于吸引客户来，增加现场体验，一步一步影响客户;相关

活动;相关

活动;进厂运动——团购召集;大工业区联谊酒会：圈层营销、扩大影响力;客户梳理;牢牢把握储备客户——制胜的基础！;STEP1：样板房开放反馈;客户维系;STEP2：价格摸底;STEP2：价格摸底;价格策略;STEP3：算价;购房意向表;购房意向表;重要节点活动安排;重要节点活动安排;重要节点活动安排;开盘——营造旺场的开盘氛围;开盘优惠抽奖——赠送家电、旅游券等;营销费用预算;东城上邸开盘前营销工作总控图;报告重点回顾;需要相关部门配合的工作：;5月份的重点工作：;执行到位是关键！;4月8日:5地拍卖,4块流拍,而唯一一块获拍地块也回到2年前的地价水平;08市场状况