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租赁合同合同中租赁价格的涉税风险

租赁合同价格涉及到的税收风险是：出租设备或动产的租赁价格和水电费没有与房屋的租赁价格进展分别，即没有进展租金分解而使企业多缴纳了房产税。

为签定租赁合同时，务必做到以下税收风险掌握

第一，在租赁厂房或房屋时，水电费用必需与厂房或房屋的租赁价格进展分别。由于水电费用必需与厂房或房屋的租赁价格进展分别，出租人在申报房产税时的计税依据更小，可以少申报缴纳房产税，否则水电费用要并入房产税的申报计税依据，使出租人多缴纳房产税从而增加税负。

其次，厂房或房屋和厂房或房屋之内的设备或办公设施一切租赁时，必需签定两份合同，一份是厂房或房屋合同，一份是厂房或房屋之内的设备或办公设施租赁合同，这样可以使出租人少缴纳房产税，否则厂房或房屋之内的设备或办公设施也要并入厂房或房屋租金价值作为房产税的计税依据，使出租人增加多缴纳房产税的负担。

案情介绍

A公司系主营房地产开发业务的企业。现A公司打算将其经营的M中心商

场的地下一、二层以租赁方式开办“东方家具广场”，马上M中心商场地下一、二层约18000平方米的经营面积出租给60户生产家具的客户(以下简称“租户”)，并分别与租户签订各自独立的租赁协议，以确定每年固定的租金收入。为保证准时、足额收取租金，及能通过租户的营业额对其偿付力量进展推断，A公司拟实行统一代收货款，将扣除租金后的代收货款返还给租户。上述租金收入中包含A公司供给场地应收的场地租赁费、B物业公司供给物业治理所收取的物业治理费。(B物业公司为A公司供给包括地下一、二层在内的全部商场的物业治理效劳，A公司全额支付B物业公司相应的物业治理费用，故A公司向租户收取的物业治理费不再转付给B物业公司)。C公司因参与东方家具广场的治理方案的制订、高层治理人员的派驻，按有关协议商定，A公司需向C公司支付相关的品牌及治理费。依据与C公司的合同商定，A公司拟打出“东方家具广场”的广告宣传牌，进展形象宣传和商业推广活动。请分析案例中各合同中存在的涉税风险及应对策略？

合同中隐蔽的涉税风险

①A公司与C公司签订治理合同的涉税风险

A公司与C公司签订的治理协议，简洁使人理解为C公司供给应A公司品牌家具市场的治理阅历，并派遣高级治理者前

往A公司开办的家具广场帮助A公司付诸实施，C公司依约向A公司收取品牌及治理费。这样A公司在账务处理上必定表达支付“品牌使用费”等类似的支出，加之A公司对经营家具广场业务实行了统一收款的结算方式(为了保证租户能将通过东方家具广场销售的家具收入全额在 M中心商场的统一结算柜台进展结算，A公司拟自招工作人员，负责各租户的家具买卖)，从而证明其经济行为是一种自营行为．而非所谓的租赁行为。假设以此类推．可得出结论．即A公司目前收取的全部租金收入相当于本环节经销家具所取得的增值收入。依增值税税法的有关规定．A公司应就租金局部按17％的增值税税率计算缴纳增值税。

②A公司与租户签订租赁合同的涉税风险

A公司与各租户签订的所谓“租赁”合同，即便主管税务机关等部门认定A公司的此种经济行为是租赁业务，那么依据现行营业税法的有关规定．A公司依合同商定向租户收取的治理费，就属于租赁行为的价外费用。按税法规定．不管该价外费用全部权是否归A公司全部，也不管该价外费用收取时开具的是何种发票及账务上如何核算，均应并入租金收入的营业额一起缴纳营业税。由于A公司需将家具广场的物业治理费会同商场其他局部的物业治理费支付给B物业治理公司，这样也会使A公司的计税基数增加，虽然企业所得税不

会增加，但会增加其营业税税负，造成收入与本钱同时增长。同时．按这种方式签订的合同也会使这局部治理费存在重复纳税问题：既在A公司缴纳了税款．又计入B公司的营业收入并纳营业税。由此可见，作为自营行为的流转税税负要重于作为租赁行为的流转税税负。明显，A公司目前按租赁业务经营的思路是正确的，但必需使得租赁行为从合同到实质运作经营能够完全吻合。否则，A公司会面临较大的涉税风险。

通过合同的正确签定实现节税的分析

①转变A公司与C公司的协议内容及运作模式

假设要消退主管税务机关等部门对A公司自营行为的误会，A公司必需转变现有的与C公司签约的主体身份，应以承租A公司场地的60户租户代理人的身份与C公司签订家具广场经营过程中品牌及治理费收取的相关合同。在实际运作中，也应由60户租户分别向C公司支付上述款项。为便于操作以及节约本钱．可由A公司以代理人身份予以帮助统收统付，但发票仍由实际收取款项的C公司分别开具给各租户。如此操作的结果是，A公司不再在账面上表