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社区物业治理纠纷案例

随着我国住房制度革新的不绝深入，在住房商品化和住房治理商品化的“

化”历程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业费收缴率不敷值得存眷。

一、纠纷的类型

1、业主以种种理由拖欠物业治理用度。

业主囚种种原闪不满物业公司的治理而拒付物业治理费引发纠纷的居大多

数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权。如：原

告上海市杨浦区一物业公司诉被告m某等七人一案，田某等人认为物业公司未能

全面履行其义务，在维修、保洁、绿化等方面均存有问题，差别意支付物业治理

办事用度，物业公司遂诉请要求业主支付治理办事费；在另一案中，业主辩称原

告物业公司擅自提价，且入住后，衡宇漏水、窗无法关，多次向原告报修未果，

加之开具的物业治埋费收据不切合税务构造的划定，故拒付物业治埋费。

2、业主违章搭建或擅自改变衡宇结构而致纠纷。

此类纠纷也较为常见，如某物业公司诉谢某等人一案，该案中业主在平台上

搭建卫生间，拒绝拆除搭建物遂致纠纷；与此类似的纠纷另有宁波路某小区衡宇

物业委员会诉张某案，由于张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭

建淋浴房及水斗，导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷。

3、因物业治理收费尺度不范例而引发诉讼。

因物业治理公司片面提高收费尺度、随意增加收费项目、收费尺度不范例或

业主以种种理由片面要求低落治理用度等导致纠纷。如原告上海轻工物业治理有

限公司诉李某一案，被告李某购买售后公房一套，由原告进行物业治理。该物业

公司治理的小区内的衡宇性质各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，另

有一般的商品房。2001年1月起，被告未交纳物业治理费。原告遂诉至法院，

要求被告凭据商品房的尺度支付所欠物业治理费及逾期付款的滞纳金。

4、业主以小区未创建业主委员会造成前期物业治理时间延长为由付治理

费。

因房产公司在开发前期多由其自己创建物业公司或委托其他公司进行物业

治理，物业公司期满后仍旧继承履行前期条约，后业主对原物业公司所履行义务

不予认可而付物业治理费，这类纠纷近来亦时有产生。如原告上海天馨物业治

理办事有限公司诉被告董某一案，原告与案外人凯通公司于1998年签订了前期

物业治理办事条约，凯通公司委托原告对天馨花圃的商品房进行前期物业治理，

在该条约约定的办事期限届满后，开发商凯通公司未与原告重新签订物业治理办

事条约，但原告仍对物业进行了治理。被告董某以该物业小区至今未创建业主委

员会等原因进行抗辩，绝包袱后期的物业治理费。

5、物业公司中标后未签订物业治理条约，因认定尺度不一而致纠纷。

如原告侨阳公司诉被告丁某一案。原告于1998年与上海侨益房地产有限公

司签订了一份《前期物业治理办事条约》，双方约定由侨阳公司受上海侨益房地

产有限公司的委托对阳明新城实行物业治理，物业治理费为修建面积每平方米人

民币8.00元，并凭据实际情况调解，委托治理期限为3年，后侨阳公司将物业

治理费调解为每修建平方米3.50元。2001年4月，阳明新城小区创建业主委员

会并决定招标选聘物业治理公司-侨阳公司以每修建平方米100元中标，但未

与业主委员会签订条约。故此，丁某其后未再向侨阳公司支付物业治理费。后众

业主要求侨阳公司自其中标之月起按投标价3.00元/平方米收取物业治理费。

侨阳公司诉至法院，要求丁某凭据每月3.50元/平方米的尺度物业治理费及滞

纳金。

6、因业主委员会事情人员私分维修基金导致纠纷。

如原告万峰业主委员会诉被告朱某一案。朱某系万峰业主委员会第一届委

员,从1998年起任职，1999年2月，朱某领取了小区建立嘉奖费1000元。2001

年，万峰小区一期业主代表大会通过决议，认为第一届业主委员会成员领取运动

费和嘉奖费未经业主代表大会决议通过，且维修基金不可擅自动用，应予退还，

并于2001年6月向朱某送达要求返还运动费的通知，但遭朱某绝，万峰业主

委员会遂诉诸法院。一审法院判令朱某限期返还万峰