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商品房买卖协议解释

最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》（以下称《解释》）共２８条,关键对商品房预售协议效力,商品房销售广告、拆迁赔偿安置、房屋面积缩水、商品房交付使用及风险负担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面怎样具体适使用方法律作出明确要求。其中,对出卖人严重违反老实信用标准、损害买受人利益恶意违约、欺诈等行为,明确要求能够适用处罚性赔偿标准。

适用关键点一:集资房,房改房,经济适用房不适用本解释

法条原文第一条本解释所称商品房买卖协议,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将还未建成或者已完工房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人,买受人支付价款协议。

本条是司法解释适用范围要求

适用关键点:一,将商品房买卖协议出卖人作了严格限定,即仅仅指房地产开发企业;二,将商品房买卖协议标包含两类:现房销售和期房销售。商品房买卖协议仅指买受人与开发商之间签署期房或现房销售协议。三,非房地产开发企业所开发房屋,包含集资房、房改房、经济适用房不适用本《解释》。

中国现在存在着多个类型房屋,有房地产开发企业建造商品房、政府组织建设经济适用房、公房改制出售房改房、单位集资房、个人全部私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖,其交易要受到国家政策调整,比如,需要补交土地出让金或者相当于土地出让金价款或者居住一定年限后方可出售,而私有房屋买卖与商品房买卖又有所不一样。从房地产交易市场实际情况来看,房屋买卖主流为商品房买卖,而且人民法院受理房屋买卖纠纷关键也是商品房买卖纠纷。同时,因为这类纠纷不仅关系到国家住房制度改革方法推进,而且包含到广大人民群众切身利益,所以,《解释》将其调整范围明确限定为商品房买卖行为,包含商品房预售和商品房现售。

适用关键点二:开发商没有取得预售许可证实,商品房买卖协议效力及司法救助

法条原文:1．《解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证实,与买受人签订商品房预售协议,应该认定无效,不过在起诉前取得商品房预售许可证实,能够认定有效。2．《解释》第九条出卖人签订商品房买卖协议时,含有下列情形之一,造成协议无效或者被撤销、解除,买受人能够请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任:（一）有意隐瞒没有取得商品房预售许可证实事实或者提供虚假商品房预售许可证实;(二)有意隐瞒所售房屋已经抵押事实;（三）有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安置房屋事实。

中国对商品房预售实施预售许可制度,开发经营企业进行商品房预售,应该依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》后才可进行预售。未取得《商品房预售许可证》,不得进行商品房预售。但现实中,因为种种原因,开发商却常常违法操作,在未取得《商品房预售许可证》情况下,与购房者签署买卖协议,预售商品房,严重损害购房者正当权益,由此引发了很多纠纷。共12页,目前第1页112

对于未取得《商品房预售许可证》,商品房买卖协议效力问题适用关键点以下:

一、出卖人未取得商品房预售许可证实,与买受人签订商品房预售协议,因为违反法律、行政法规强制性要求,应该认定为无效。

《协议法》第五十二条要求有下列情形之一,协议无效:（五）违反法律、行政法规强制性要求。

《城市商品房预售管理措施》第九条开发经营企业进行商品房预售,应该向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必需载明《商品房预售许可证》同意文号。未取得《商品房预售许可证》,不得进行商品房预售。

从上述法律法规能够看出,行政法规《城市商品房预售管理措施》明确要求,未取得《商品房预售许可证》,不得进行商品房预售。而开发商在没有取得《商品房预售许可证》条件下,违规与买受人签订商品房预售协议,此买卖协议签订违反了中国法律强制性要求,属无效协议。

二、在司法实务中,有一个情况是能够认定为有效,那就是:在起诉前取得商品房预售许可证实。《解释》对此作了宽松解释,对这是从激励交易标准出发而出台司法解释。该条司法解释明确要求:出卖人未取得商品房预售许可证实,与买受人签订商品房预售协议,应该认定无效,不过在起诉前取得商品房预售许可证实,能够认定有效。

三．司法救助:

在商品房买卖协议签订以后,买受人发觉开发商没有《商品房预售许可证》,或者签订协议时开发商提供虚假商品房预售许可证实,假如买受人想反悔,这时能够选择下列方法:

第一、