房产税、土地使用税知识原理.pptxVIP

第22讲房产税、土地使用税的知识原理

第一节房产税的知识原理2政策依据1、《中华人民共和国房产税暂行条例》2、【87】财税地字第028号3、【86】财税地字第008号2、财税【2010】121号3、大地税发【1998】第66号4、其他分行业的税收文件

第一节房产税的知识原理3房产税知识框架

一、房产税的概念4房产税是以应税范围内的房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。（征税对象、计税依据、纳税人、性质）解析：征税对象：城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房屋，不包括农村。计税依据：计税余值；租金收入纳税人:房屋产权所有人性质：财产税

二、房产税征税范围、纳税人和税率5征税范围根据《房产税暂行条例》规定，房产税的征税范围：坐落于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。（坐落地、房屋）备注房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）能能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的围墙、室外游泳池、酒精池交不交房产税？

二、房产税征税范围、纳税人和税率6纳税人纳税人的一般规定一般情况下，房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人，但是有些情况下，房屋所有人基于客观原因，无法准确地界定，税法做如下具体规定：

房产具体类型纳税人1、产权属于国家所有经营管理单位2、产权属于集体和个人所有集体和个人纳税3、产权出典的承典人4、产权所有人、承典人不在房产代管人或使用人5、产权未确定及租典纠纷未解决房产代管人或使用人6、无租使用其他房产使用人代为缴纳2、纳税人的特殊规定

二、房产税征税范围、纳税人和税率三、税率房产税采用比例税率，其计税方法有两种：其一依据房产计税余值计税，税率为1.2%；其二依据房产租金收入计税，税率为12%。计税依据税率余值=原值（1-30%）1.2%租金12%8减除比例30%大地税发【1998】第66号

出租优惠税率4%：1、房产属于企事业单位、社会团体以及其他组织2、房屋属个人（非住宅）个人-用于居住个人-用于其他用途单位-无论用途4%12%12%房产属于个人（住宅）不区分实际用途，均按4%征收房产税附表一附表二四看（看来源，看房屋性质，看去向，看用途）

三、计税依据和应纳税额的计算10自用的房屋计税依据对于自用的房屋以房产余值作为计税依据。所谓计税余值指依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额。12345与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设备。例：中央空调、暖气管、煤气管、智能化楼宇设备等。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，如果没有记载，则参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。

自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地下的建筑、地下人防设施等，均应缴纳房产税。04产权出典的房产，由承典人按照房产余值缴纳房产税。05纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值01对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税（房租不免税）03对于更换房屋附属设备或配套设备的，在将其价值计入房产原值，可扣减原来相应设备或配套设施的价值。对于易损坏、经常更换的零部件，更新后可不计入房产原值，原零配件的原值也不扣除（以新代旧、新不加旧不减）02

地价款。财税【2010】121号文第三条：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。地价的会计核算方法是：三种方法可以选择容积率=房屋建筑面积/占地面积

计入房产原值的地价包括土地出让金、耕地占用税、契税等.宗地和容积率的概念一宗地是一个权属单位，是指东西南北界限所封闭的地块;它是土地登记的基本单元。宗地容积率是指一宗土地上建筑物总建筑面积与该宗地土地面积之比，公式如下：容积率=房屋建筑面积/占地面积。【例22-1】某公司受让土地总面积为5000平方米，取得土地支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，房屋总建筑面积为1000平方米，请问一下宗地容积率是多少？并入原值的土地价款应为多少？

0504020301宗地容积率=房屋建筑面积/占地面积=1000/5000=0.2(小于0.5，大地小房）土地单价=600/5000=0.12万元/平方米应并入计税原值的地价款=1000*2*0.12=240万元应纳税额的计算(地上建筑物)应纳税额=房产原值×（1-减除比率）×适用税率=房产原值×（1-30%）×1