房地产行业25Q1土地市场，详解“地王”.docx

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2025-04-17 发布于北京
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正文目录

土地市场：量稳价升，分化延续 3

全国：优质地块入市引领整体热度温和回升 3

城市：集中度再度上升，前十城市份额占比过半 5

企业投资：头部央国企显著发力 6

央国企仍是绝对主力，头部房企拿地集中度升至近年高位 6

哪些房地产企业投资最为积极？ 7

如何理解一季度以来的“地王”现象 8

维度一：“地王”有哪些特征？ 8

维度二：为什么会出现“地王”？ 9

维度三：“地王”盈利空间几何？ 11

投资建议 13

风险提示 16

土地市场：量稳价升，分化延续

全国：优质地块入市引领整体热度温和回升

2025一季度全国土地市场涉宅用地供应与成交面积同比小幅下降，但在核心城市热点地块入市的带动下，成交金额同比录得提升。2025一季度全国涉宅用地供应面积同比-14%（24全年同比-28%），分城市能级，一线、二线、三线同比-8%、-2%、-17%。成交建筑面积-3%

（24全年同比-23%），成交金额同比+27%（24全年同比-26%），分城市能级，一线、二线、三线同比+47%、+34%、+6%。各能级城市间仍存在分化，供给角度，由于三线城市相对库存水平仍高，供给面积同比降幅仍在双位数以上；需求角度，与销售端一致，一二线城市成交金额同比增幅也要明显好于三线城市。

图表1：全国涉宅用地供应面积图表2：全国涉宅用地成交面积

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中指院，华泰研究中指院，华泰研究

中指院，华泰研究

资料来源：资料来源：图表3：全国涉宅用地成交金额

资料来源：

万元累计成交金额累计同比

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中指院，华泰研究

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。资料来源：优质地块的入市与成交从结构上推升了成交均价的上涨。2025一季度全国涉宅用地成交均价同比+31%（24全年同比-4%），分城市能级，一线、二线、三线同比+56%、+14%、+17%。我们认为成交均价的上涨主要来自于两方面：一方面，在市场整体“止跌回稳”诉求之下，部分城市真正推出了“压箱底”的优质地块，如在过去五年鲜有供应的核心板块推出一些优质土地。而这些核心板块的优质项目普遍地价较高，从结构上推升了成交均价的上涨；另一方面，目前房地产市场仍处于筑底回稳初期，