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“十四五”规划下的城市老旧小区规划改造的建议

李奕琅王祎婷

摘要：老旧小区改造是当下我国许多城市面对的一项主要工作。随着时间的流逝，这些建成时间长、硬软件设施陈旧的居住区域已越来越难追赶当下社会进步的步伐。文章立足国家“十四五”发展改革目标，结合部分老旧小区改造实践中出现的问题与经验，从宏观政策、规划操作、居民主体意识培养及设计实操细节等方面做出思考和建议。

中图分类号：F290

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2024）02-150-02

一、新形势下老旧小区规划改造面临新挑战

二、城市老旧小区存在的问题

（一）配套设施缺乏

老旧小区缺少相应的公共空间、绿化空间、文化体育设施、适老性设施等是一个普遍存在的现象，已经不能很好地适应相关法律规范对公共设施的类型及规模要求。部分老小区用地紧张，改造难度大，改造进度差强人意，没办法從更大尺度的城市设计层面对空间和设施进行改造升级。

（二）管理方式落后

老旧小区大多缺乏规范且专业的物业管理措施，同时它们都有着人员混杂、流动频繁的现象。这就导致新老居民归宿感、安全感较弱。反映在物质层面上，老旧小区随处可见的防盗网、铁栅栏、破旧交通工具、卫生死角等正是上述现象的具体表现，而这些现象又进一步加剧了小区的混乱感。怎样才能让这些“老破小”引入现代化的物业管理，提升居民安全感、整洁感、秩序感，同时又能接受较高的物业管理费用也成为了老旧小区规划改造的难点。

（三）道路混杂、通勤不便

（四）资金途径少、落实难

老旧小区的改造资金势必会是一种多方位的资金来源。但是仅在动用和居民最为紧密的维修基金一项时就出现了不少的抵制意见。其他各种渠道的专项维修资金也时常出现到位难、落实难的情况。根据一些城市的初步测算，老旧小区每平米的改造资金大约为2000元。这就为动辄上亿的改造资金造成了很大的难度。

（五）邻里关系淡化

（六）建筑老化程度加剧

三、“十四五”规划下城市旧改问题的思考与建议

玉溪市峨山县练江南苑小区在之前的旧改实践中引入了物业管理和智慧门禁系统，一系列规划整治后治安卫生情况大幅改善，居民住的更加舒心，邻里关系融洽程度大幅提升，就连房价也涨了。究其原因：一是充分发挥了居民的主导作用，改造之初就通过业主大会和入户调查广泛收集民意，优先将居民改造意愿强烈的问题列入改造计划，之后制定的改造方案也由居民说了算，这就让改造工程少了很多阻力与障碍；二是，吸引各方资源、资产和资金的进入。练江南苑小区改造是有巨大的资金缺口的，但在改造过程中以现有土地资源规划停车位、以停车位收取租金的方式，弥补建设资金不足的问题；还有居民关注隐蔽工程的实施。改造前，片区内地下管网雨污不分，污水影响了城内河流的水质。改造后，小区增建了各种功能用房，还建设了充电桩、洗手池和公厕，引入物业管理，使得原来“老破小”的“三无小区”变成“高大上”的现代小区。

（一）依规行改

旧改涉及城市规划问题：首先，应该符合上级规划的要求，需要在城市总体规划、控制性详细规划的基础上做完善性补充与细化。比如旧改区域的建筑色彩、风格要符合城市设计要求，不能过于突兀；其次，公共设施的增建要通盘考虑，避免重复建设，要考虑各层级生活圈的包容互补作用。对于单个的小区旧改来说，容易出现过于浅显化的改造，也容易出现过于浪费的面面俱到的改造，这就需要从一个宏观层面把控整个旧改区域的相互协调发展，适当地把旧改过程分解为几个步骤，有效避免了和上位规划脱钩的问题。

（二）长效管理

要从小区改造的动议入手，引入科学的治理理念和机制。在小区改造之初就重视民众参与，在小区改造之中要重视民众监督，在小区改造后及时跟进小区物业管理、日常治理，引导居民参与社区治理。特别是要根据小区自身条件，因地制宜搭建党建引领下的小区居民自治体系，通过社区指导、培训与监督等，提高居民的自治能力和水平。

（三）共管共建

（四）突出特色

在符合上位规划、遵循城市设计导则的基础上，也要避免旧改的设计细节的程序化、样板化。每个小区都有自己的背景特点，或是单位特色，或是企业文化。在设计中都有着可以突出、保留、改良的各种自然环境或文化遗产特点。

（五）技术支持

［项目支持：土木工程社会服务科技创新团队（云南国土资源职业学院科技创新团队）。］

[1]国务院办公厅.国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发〔2020〕23号）[R/OL].（2020-07-10）[2020-07-20].https：///zhengce/content/2020-07/20/content

_5528320.htm.

[2]云南省人民政府办公厅.云南省人民政府关于统筹推进城市更新的指导意见[R/OL].（2020-11-24）[2020-11-26].https：///zwgk/zfxxgkpt/fdz