房地产服务行业24年物管综述，兼具改善空间与红利价值.docx

正文目录

研究方法：按企业性质分组拆解物管公司2024年报表现 4

规模拓展：增速延续放缓，夯实项目质量 5

在管规模：扩张速度继续放缓，市拓竞争依然激烈但逐步趋于理性 5

储备资源：近半公司合约面积同比下滑，退出不确定性较大的项目 6

业态结构：非住宅拓展战略有所分化 8

管理密度：继续向重点城市收敛聚焦 9

财报表现：进一步消化历史风险，派息率延续提升 10

业绩增速：应收账款和商誉减值拖累利润，25年有望轻装上阵 10

盈利能力：总体承压，但国央企归母净利率连续第二年逆势改善 11

减值风险：关联房企应收减值得到充分释放，商誉和无形资产延续收缩 14

分红派息：全年派息率进一步提升，再次验证高股息属性 15

多元服务：基础物管继续发挥中流砥柱作用 17

收入结构：基础物管占比再升，城服战略分化、商管强者恒强 17

城市服务：回款和利润率承压，战略取向出现分化 18

商管业务：头部公司强者恒强 18

社区服务：仍处于调整蓄势阶段 19

发展战略：关注AI应用和弹性定价趋势 20

高股息已兑现，后续跟踪地产企稳和消费回暖的兑现度 21

投资建议 24

风险提示 25

图表目录

图表1：本次业绩综述样本公司名单和分类标准 4

图表2：样本物管公司在管面积同比增速 5

图表3：样本物管公司在管面积排行榜 5

图表4：披露了市拓数据的样本物管公司 6

图表5：披露了终止在管/合约面积数据的样本物管公司 6

图表6：样本物管公司合约面积同比增速 7

图表7：样本物管公司合约面积/在管面积 7

图表8：样本物管公司合约面积排行榜 7

图表9：样本物管公司合约面积/在管面积排行榜 7

图表10：样本物管公司第三方在管面积占比 8

图表11：样本物管公司非住宅在管面积占比 8

图表12：样本物管公司单城市管理面积（万平） 9

图表13：样本物管公司营收同比增速 10

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。图表14：样本物管公司归母净利润同比增速 10

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。图表15：样本物管公司营收排行榜 11

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

图表16：样本物管公司归母净利润排行榜 11

图表17：样本物管公司毛利率 12

图表18：样本物管公司分业务毛利率 12

图表19：样本物管公司毛利率排行榜 12

图表20：样本物管公司销售管理费用率 13

图表21：样本物管公司归母净利率 13

图表22：样本物管公司ROE 13

图表23：样本物管公司归母净利率排行榜 13

图表24：样本物管公司ROE排行榜 14

图表25：样本物管公司应收账款同比增速 14

图表26：样本物管公司应收账款周转天数 14

图表27：样本物管公司商誉和无形资产同比增速 15

图表28：样本物管公司商誉和无形资产占净资产的比例 15

图表29：物管公司派息率 15

图表30：样本物管公司派息率排行榜 16

图表31：物管公司基础物管营收占比 17

图表32：物管公司社区增值服务营收占比 17

图表33：物管公司非业主增值服务营收占比 17

图表34：样本物管公司城市服务业绩情况 18

图表35：样本物管公司商管业务业绩情况 18

图表36：样本物管公司社区增值服务ARPU 19

图表37：样本物管公司社区增值服务ARPU排行榜 19

图表38：头部物管公司未来战略要点 20

图表39：覆盖物管公司现金流对净利润的覆盖率 21

图表40：覆盖物管公司派息率 21

图表41：关联房企相关业务毛利占比 21

图表42：万物云+碧桂园服务的关联房企应收账款原值和同比增速 21

图表43：覆盖物管公司非业主增值服务营收和同比增速 22

图表44：覆盖物管公司社区增值服务营收和同比增速 22

图表45：覆盖物管公司营收和同比增速 22

图表46：覆盖物管公司净利润和同比增速 22

图表47：覆盖物管公司净利润CAGR、24年股息率和2025PE 23

图表48：重点推荐公司一览表 24

图表49：重点推荐公司必威体育精装版观点 24

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。研究方法：按企业性质分组拆解物管公司2024年报表现

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

截至2025年4月