太古地产深度研究报告：重奢运营久久为功，26年租金有望再迎增长.docx

目录

一、高端商业地产开发商，物业投资平均贡献约117%的股东应占经常性基本溢利

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（一）营收、股东应占经常性基本溢利中租金贡献占主导，公允价值波动导致的归母净利亏损不影响公司价值 6

（二）2024年内地购物中心占总应占租金35%，未来有望增长为最大支柱 7

（三）高端商业地产开发商，依托香港经验在内地占据先发优势 8

（四）太古股份持股82%，管理团队稳定 9

二、内地投资物业稳定性强，新项目落地后应占租金预计有超50%增长空间 10

（一）内地购物中心具有α属性，其应占租金在新项目落地后预计有50%增长空间

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1、北京太古里 12

2、成都太古里 14

3、广州太古汇 15

4、持有50%股权的项目：颐堤港、兴业太古汇、前滩太古里 16

5、新扩展计划 16

（二）内地写字楼区位优势显著，其应占租金在新增项目落位后预计有66%增长空间 17

三、香港写字楼及购物中心位于核心位置，应占租金逐步探底 20

（一）香港写字楼短期内承压，但预计应占租金降幅有限 20

（二）香港购物中心为区域头部项目，租金波动小 22

四、物业销售营收与项目交付相关，2025年起进入收入确认高峰 24

五、2024年酒店营收占比约6%，折旧前营业溢利仍为正 26

六、千亿投资推进以及杠杆空间充足，保障分红中单位数增长 28

（一）分红目标中单位数增长，内地投资物业落地打开租金空间 28

（二）2026-2027年新项目密集落地，2025年开始将面临较高资本支出 28

（三）有息负债权益比仅17%，加杠杆空间充足 29

七、盈利预测与估值 30

八、风险提示 32

图表目录

图表1 2024年太古地产物业投资占营收93% 6

图表2 物业投资贡献的归母净利较稳定 7

图表3 2024年香港写字楼、内地购物中心分别占应占租金的36%、35% 7

图表4 内地购物中心应占租金持续增长 8

图表5 23-24年物业投资净利率基本稳定在54% 8

图表6 公司主要购物中心及写字楼分布 8

图表7 太古股份持有公司82%股权 9

图表8 内地已落成7座购物中心（含裙楼）具体情况 10

图表9 内地购物中心零售业态呈上升趋势 11

图表10 公司高端购物中心奢侈品牌入驻情况 11

图表11 内地购物中心出租率在92%以上 12

图表12 内地购物中心2023年零售额及租金变动 12

图表13 内地购物中心2024年零售额及租金变动 12

图表14 北京主要含奢侈品牌的购物中心 13

图表15 2024年三里屯太古里零售额下降0.2%，租金增长12% 13

图表16 成都重奢购物中心奢侈品牌数 14

图表17 24年成都太古里零售额下跌，租金持平 14

图表18 LV之家 15

图表19 TIFFANY国内首家三层式旗舰店 15

图表20 广州太古汇奢侈品牌数量为全市最多 15

图表21 24年广州太古汇零售额、租金下降11%/6% 15

图表22 500亿港元内地投资计划部分所投项目 16

图表23 内地购物中心应占租金料将保持上升趋势 17

图表24 内地写字楼面积占比 18

图表25 2024年内地写字楼出租率小幅下降 18

图表26 内地写字楼应占租金降幅稳定约1% 18

图表27 内地写字楼24年租金坪效降幅收窄至0.4% 18

图表28 内地写字楼租金单价（元/平方米） 18

图表29 北京市场仍需一段时间吸纳写字楼新增供给量 19

图表30 内地发展中写字楼位于北京、上海 19

图表31 香港写字楼项目具体情况 20

图表32 2019-2024年香港写字楼出租率 21

图表33 2024年香港写字楼应占租金下跌6% 21

图表34 香港写字楼租金单价仍下降 21

图表35 85.4%出租面积在2026年及以后到期 21

图表36 香港购物中心具体情况 22

图表37 2019年