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房地产经营管理李中华南京农业大学

第12章房地产交易管理房地产经营管理

概述12.1概述一、房地产交易的概念城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。房地产转让房地产抵押房地产租赁

概述单击此处添加大标题内容二、房地产交易中的基本制度国有土地有偿有限期使用制度房地产价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产权属登记发证制度

概述建设部建设厅房地产管理局房地产交易管理所房地产交易的管理机构房地产交易的管理机构及其职责

概述房地产交易管理机构的任务对房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易登记、鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

转让管理12.2房地产转让管理一、概述房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

转让的分类1、房地产转让的分类根据土地使用权的获得方式出让方式取得的土地使用权转让划拨方式取得的土地使用权转让根据转让的方式有偿转让（买卖、房地产入股）无偿转让（赠与、继承）

转让的条件2、房地产转让的条件(1)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上属于成片开发的，应形成工业用地或其他建设用地条件同时按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书目的确保转让土地使用权的合法性有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为明确房屋所有权，保障当事人的合法利益

转让的条件2、房地产转让的条件(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的——权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产(3)依法收回土地使用权——在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。(4)共有房地产——共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。

转让的条件2、房地产转让的条件(5)权属有争议的——权属争议解决之前，该项房地产不得转让(6)未依法登记领取权属证书的——未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况

转让程序添加标题是添加标题15日内答复添加标题签合同30日内添加标题房地产转让的程序添加标题签订转让合同添加标题申报成交价格添加标题是否受理添加标题核实成交价格添加标题现场勘察评估添加标题缴纳税费添加标题领取房地产权属证书添加标题

转让合同房地产转让合同双方当事人的姓名或者名称、住所；房地产权属证书的名称和编号；房地产坐落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房地产的用途或使用性质；成交价格及交付方式；违约责任；双方约定的其他事项。

房地产转让二、以出让方式取得土地使用权的房地产转让受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。例如，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。转让后，受让人改变原出让合同约定的土地用途的：经原土地出让方和市、县人民政府城市规划部门同意签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，调整出让金

logo登记管理处理方式以划拨方式取得土地使用权的房地产转让办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。

不办出让手续情况经城市规划主管部门批准，转让的土地用于国家机关、军事用地，国家重点能源、交通、水利等项目用地，国家基础设施和公益事业用地等私有住宅转让后仍用于居住的；按国务院住房制度改革规定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的根据城市规划土地使用权不宜出让的其他情况以下情况可不办出让手续：

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。商品房