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城市近郊住宅案例研究

——深圳十二橡树庄园

深圳十二橡树庄园基础指标：总用地面积：137106.69平方米总建筑面积：151424.12平方米容积率：1.13覆盖率：30%深圳十二橡树庄园深圳十二橡树庄园——城市近郊白领通勤区，成功突破区位认知、实现项目最大化价值关内龙岗中心区坂田位于龙岗区坂田1、区域认知：关外白领通勤区域2、项目周边厂房、低档次住宅楼林立，环境和治安都比较差；客户反映：1、区域价值感认知低，地处关外严重阻碍客户对该项目所在区位的认可；2、区位治安较差，客户对区域的印象长期是脏乱差。福田中心区

开发模式项目销售实现高价快速，最大化的实现价值时间轴一期二期（一批）160-240平米210-306平米面积区间产品联排价格25000元/平米联排140-180二期（二批）280-360平米双拼+联排高层等26000-36000元/平米35000元/平米一期：推出缺乏景观资源的小联排和临路的商墅，通过面积控制（160-240㎡），进而实现总价竞争力，低开高走、少量推售形成市场热销的起势，树立项目低密度社区形象，为后期产品推售奠定了良好的市场形势；二期一批：推出景观资源较好的区域地块的距离景观较远位置的联排别墅，面积比一期稍大（主力户型220-260㎡），分批推售、持续释放项目热销的信息，进一步增加项目低密度气质；二期二批：乘胜追击，推出景观资源最好位置的双拼、联排别墅，冲击市场高价，巩固项目高端别墅项目的市场认知；后期：项目后期将推售剩余联排产品、高层产品、叠拼产品…一期推出62套联排别墅和18套商墅，实现均价2.5万元/m2，主力户型是160-240㎡，开盘一星期售罄，同时期的区域内品牌开发商的主流高层产品售价是9000元/㎡；二期一批推出25栋、117套联排产品（主力面积是220-260㎡），销售率70%，实现均价26000-36000万元/平米；二期二批推出临湖景观位置较好的联排产品（面积是280-360㎡），均价35000元/平米，同期项目周边高层售价10000元/平米左右；开盘时间待定深圳十二橡树庄园后期…

1.13容积率下，拉开产品梯度，最大化TH产品，提升项目价值深圳十二橡树庄园联排高层叠拼项目规划特点：整个小区规划以联排别墅为主（326套别墅产品）辅以少量叠拼和高层，整个小区共800套左右；联排产品结合景观资源和台地变化，拉开产品梯度。双拼别墅：约306㎡联排别墅：230-260㎡联排别墅：200-230㎡联排别墅：157-159㎡B区A区中心水景景观泳池景观栈桥

形象打造策略——经典北美庄园生活范本自然元素置入：依地势而建，自上而下，借势建园，向下形成多层台地，设置多级瀑布、叠水、壁泉、水池；建筑外墙采用天然砂岩、石材雕花及仿石涂料；建筑物之间用凤凰木、香樟树及其它大型树种分割、合围；庄园的排场：深圳唯一耗资千万元的庄园凯旋门楼；深圳最长的230米礼宾大道；6000㎡的中心水景，高达19米的五叠水瀑布；深圳首个以欧洲中世纪宫廷油画为主题的私人奢华会所，深圳最大的私家会所酒窖。先进的生活感受：智能化安防设施、深圳唯一径端路设计；深圳首创超大开间、超高挑空、超大尺度的“三超”户型设计……深圳十二橡树庄园凯旋门楼五级叠水6000㎡中心水景

联排别墅户型分析：超大开间、超高挑空、超大尺度的“三超”户型设计地下室双车库设计；附赠一层空间，130平米左右。一层公共空间层；客厅+餐厅，客厅7.5米面宽。二层客厅、餐厅双挑空设计，提供隔房空间；客厅挑高7.7米。三层豪华主卧套间，40㎡左右；功能分区合理，赠送3个露台。四层阳光房或是书房、小孩房设计，提供多种功能选择；中庭设计，预留电梯位。深圳十二橡树庄园户型面积：254平米开间：7.5米

联排别墅户型设计要点：高附加值、提升别墅符号感、控制面积高附加值、赠送比例1：1赠送全采光花园层，面积达130平米；客厅餐厅挑空，预留多种空间可能；每个卧室都赠送露台。别墅感十足：客厅7.7米挑高，开阔气派；前庭后院，建筑与自然的有效延伸；中庭设计，有效解决联排的通风采光问题；主卧独享一层空间，私密尊贵；面积控制：220-260平米的主力户型区间车库层，层高2.2米花园层，全采光赠送层三层，主卧套间二层一层，公共空间层四层地平线联排主力户型剖面图深圳十二橡树庄园预计5.2米

TH最大化拉开产品梯度经典北美庄园生活范本自然元素置入庄园的排场先进的生活感受高附加值、高别墅感1的赠送比例符号感十足有效的面积控制深圳十二橡树庄园容积率极致分解成功关键点深圳十二橡树庄园成功关键点