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房地产税费管理李永乐

2011年12月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房，总价为108万元。她仔细算了算已经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费，“前前后后一共交了7.5万元的税。在现实生活中，父母想以自己未成年子女的名义购置房屋，其中一个很重要的原因是：担心遗产税将来会增收，以规避税收为目的，直接使用子女的名义购买；即便更名也需要费用。种类多、额度大避税并不简单

房地产税费管理是什么？理论回顾及分析税与费古今中外房产税怎么办？改革探索-从税种和作用出发

税收、政权、经济税收是国家凭借政治权力，按照事先公布的法定标准无偿取得财政收入的一种分配方式，1税收政权税收经济经济政权政治经济2维护运转财政支出执政合理经济基础上层建筑3财政政策货币政策4

税收特点强制性政治权力-开征、法律手段-制标行政司法手段-征税实务无偿性无需偿还、无需付酬、提供公共品固定性立法、更改？：对象、比例、数额价格？

规费特点等价提高服务或物品补偿工本费、手续费（规费）自愿办理业务、享受服务

税费根本区别强制无偿等价自愿税费土地财政？

古今中外房产税欧洲中世纪：“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”中国“廛布”-周礼、间架税-唐，房捐-清，民国古老英国法国：国家根据窗户的数量和大小征税廛布：是古代官府征收的商贾储货邸舍和居住房屋之税。间架税：唐德宗建中四年出台过一种“间架税”–间和架房捐：郑观应《盛世危言·技艺》：“地基由朝廷给发，建院经费，或拨国帑，或抽房捐。”“我极敬爱的兄弟们，我的好朋友们，在法国的农村中，有132万所房子都只有3个洞口；一百八十一万七千所有两个洞口，就是门和窗；还有二十四万六千个棚子都只有一个洞口，那就是门。这是因为那种所谓门窗税才搞到如此地步。”雨果《悲惨世界》

不同房地产税模式美国模式：物业税-直接税，由地方政府征收，定位于为治安、教育和环卫融资，它建立在土地私有的基础上。香港模式：围绕房产征收的税主要有两部分，一部分叫差饷税，另一部分叫物业税，两者均以租金为税基。中国大陆模式：从税收性质来看，包含了少量的直接税成分，但大多数是间接税。直接税是指直接向个人或企业开征的税，包括对所得、劳动报酬和利润的征税。间接税是对商品和服务征收的，从而只是间接地以公众为征税对象。香港对楼宇或物业征收的间接税。“差饷”指警察的工资、薪金。差饷税实行专款专用，原主要用于警政开支，后来扩大用于支付街灯、供水、消防等市政开支。

1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。中国房地产相关税收历程

中国新房产税启动时间内容2010年1月国务院办公厅发文，提出要加快研究完善住房税收政策2010年4月国务院发文，要求财政部、税务总局加快研究制定房产税收政策2010年9月有关部委出台调控措施，提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国2011年1月重庆市确定开征高档商品房房产税，上海也正在为房产税试点做准备2011年1月28日上海、重庆正式启动改革试点，率先开征房产税。

房产税试点的选择，为什么？两高房价高、涨幅高（北上广深）三高经济发展、人口聚集度、生活成本一大刚性需求大重庆？

项目重庆上海试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）上海市行政区域税率以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%暂定为0.6%

应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅

2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）

项目重庆上海外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟