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最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点(上)--第1页
最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点（上）
一、合同性质部分
①
【裁判观点】
合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、
资金等方式共同出资，共享利润、共担风险。合作开发房地产项目的
合同。土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归
于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。确认某合同是以土地使
用权作价出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合
同。应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情
形进行判断。
【裁判理由】
在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作
开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方
共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重
要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。其真实意思表示是
以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各
方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。各方约定共同成立专
门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权
是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的
效力。《房地产合作开发协议书》中合作各方关于房产的分配，并没
有无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益的约定。
合作各方均承担了实际的合作风险。该协议的实质是华茂公司以土地
使用权出资，与相对方合作开发。因此，华茂公司与苏福伦、香港益
群公司、陈培森之间通过《房地产合作开发协议书》及对该协议的实
际履行行为形成合作关系。
【案例来源】
（2005）民一终字第60号【2007年第8期公报案例】
②
最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点(上)--第1页
最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点(上)--第2页
【裁判观点】
合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风
险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。当事人自
行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。
【裁判理由】
奥康公司在与碧波公司联合开发过程中的主要义务是提供土地并
办理相关手续，所分配的利益是18000平方米住房的包销款1980万
元，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使
用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发
房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固
定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。
【案例来源】
（2009）民申字第1760号【2010年第10期公报案例】
二、合同效力部分
③
【裁判观点】
以合作开发房地产为目的投入资金，合同性质为合作开发房地产
合同而非借款协议。在
政府批复同意将划拨土地依法变性并用于房地产开发情形下，合
同有效。
【裁判理由】
《协议书》约定，鑫华公司全权负责办理并垫付淀粉厂前期办理
各种手续的全部费用，鑫华公司的垫支款作为成立新公司的入股资金，
淀粉厂以其土地70余亩作价入股。如果鑫华公司不能成为新公司股东，
淀粉厂应返还前期费用、同期银行利息四倍，并支付违约金。二审据
此认定，鑫华公司投入资金是以合作开发房地产为目的，双方签订的
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