文案智信地产-郑州泰宏朱屯项目整合推广方案.ppt

起步，就与世界同步

——泰宏朱屯项目整合推广方案;一、理解市场

二、理解项目

三、核心定位系统

四、总体推广思路

五、一期推进布局

六、现场包装/物料/物业与体验氛围

七、媒体组合

八、广告创意表现;第一篇章：理解市场

总体市场分析

区域市场分析

高端项目分析;一、郑州总体市场分析;;;3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡

全年市区商品房累计新增供应（新批准预销售）面积783.5万平方米，

同比增长18.1%，累计销售(合同备案)面积787.3万平方米，

同比增长31.4%，市场供需两旺。

其中，住宅供应和销售增长较2005年均大幅回升，

而非住宅供应量持续下降，有利于缓解其近两年来的供应过量、

需求相对不足的矛盾。;4、商品房供求结构基本合理

从物业结构上看，2006年我市市区多层住宅、

高层住宅、别墅与经济适用住房市场供应比例分别是44%、

49%、0.01%和7%，对应的销售需求比例分别为43%、

49%、1%和7%，数据说明各类型住房开发供应

和销售需求的比例较为平衡。

区域结构上看，中心城区与郑东新区市场供应占比

分别为68.8%和29.5%，销售占比分别为79.2%和20.3%，

房地产市场供求资源在新、老城区之间分配基本均衡。

其中，新区供应和销售占比分别较2005年提高了12.5和7.3个百分点，

发展迅速。另外，中心城区内的五个行政区中，金水区、

惠济区供应和销售比例同步下降，而管城区、

中原区同步上升，表明整体上我市房地产市场区

域供求结构较为平衡。;5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级

从区域发展格局演变上看，郑东新区、管城区和中原区年度供应

和销售均呈现较大幅度增长，且占年度总供应和销售量的比例稳

步提高。表明，我市房地产开发区域布局在

逐步发生变化，传统的热点区域由于土地资源的日益减少、市场

供求关系变化，加上政府的及时引导，开发热度在逐渐降温，

今后以上三个区域将逐步成为市区房地产业开发的主要区域。

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从产品结构升级上看，高层住宅开发渐成主流，保障性住房

建设加快。随着土地的日益稀缺、土地价格的提高，

传统的多层住宅开发比重在下降，而高层开发量??明显上升，

同时我市保障性住房建设力度逐步加大，

经济适用房供应量增长较快;6、商品房空置减少，结构更趋合理

2006年底市区商品房空置总面积为72.4万平方米，

比2005年底减少19.9万平方米，减幅为21.5%。

从空置时间结构上来看，

长期空置的积压房面积占商品房空置总量的8.4%，

较2005年下降了16.9个百分点，空置时间结构更趋科学、合理。

从物业类型上看，

从物业类型上看，住宅空置比例持续下降，而非住宅

尤其是商业用房空置比例明显提高。;;;二、郑州西区房地产市场分析;生活配套：生活配套完善，零售商业发达，但大型商业配

套不足。教育机构林立，文化氛围较好。公园

众多，娱乐配套充足。

居民习惯：与东区较为现代、快节奏的生活方式相比，西区

市民生活节奏较慢、生活成本较低。对房地产产

品的关注程度、消费意识普遍较低，以满足居住

为主，不太追求建筑风格、景观绿化、社区内部

配套等等。在日常生活消费方面，以实用为主，

对较时尚、高档的商品追求不高，因此对本项目

商铺相对不利。;（二）区域楼市现状与发展趋势

随着郑州东西差距的逐渐缩小，拉开了省会西部大开发的序幕。目前郑州

西区楼盘均价与郑州东区同质楼盘的均价已经非常接近。在“西进”战略的指

引下，西区房地产开发节节升温。

崛起中的西区楼市;1、丰富的土地资源

西区老国有企业搬出市区后，留下了丰富的土地资源，吸引了一批有实力的企业进入西区。这也使得西区成为继南阳路板块、郑东新区板块之后又一个地产热点区域。

2、地理位置日趋优越（发展潜力较大）

郑州至西安铁路客运专线郑州段标志性工程西流湖大桥的正式开工

南水北调工程郑州段在不久的将来开工

西区老工业基地的拆迁

城中村改造

郑洛城市工业走廊的提出，为西区房地产发展提供了机会

西南绕城高速的建成通车，使西区楼市的地理位置更显得优越，各种社会独特性配套设施逐步完善，为西区楼市的价格拉升加重了砝码。;;天下城

开发单位：河南开祥天城置业股份

有限公司

占地