徐州新城区1号地块营销策略方案.ppt

;前期沟通：;目录;壹/把脉·市场

1、宏观市场;;徐州新城区将是一座充满活力的现代化生态城市；

成为具有徐州都市圈特点、具备强大市场；

将是徐州市新的“门户”和“窗口”；

徐州市对外联系的口岸，主要城市组团。;板块;宏观数据2：价格涨幅回落购房趋于理性

;;;宏观数据5：2008上半年徐州市场销售“虚假”回升

市场整体萎靡明显;宏观市场-总结;壹/把脉·市场

2、区域规划;徐州新城区的开发背景;徐州新城的功能定位;规划结构概括为：“一心、一环、四带、五区、十组团”。

一心：是指以大龙湖及周围绿地构成的生态核心；

一环：是指由拖龙山及城市生态控制隔离带组成的新城区生态绿环；

四带：楔入新城区各片区的城市公共绿地；

五区：由城市绿带分离的五个片区；

十组团：一片工业组团、五片居住组团、两片教育科研组团，一片商务办公组团、一片商业、居住综合服务组团。

;新城的未来前景：徐州新门户;新城对于徐州地产而言：大盘时代的到来;壹/把脉·市场

附：竞争个案;6大品牌开发商；

5大政府职能部门约2000人已入驻新城办公，未来办公人数达5000人；

1.2平方公里大龙湖；

10平方公里的新城起步规划区；

560万平方米以上的住宅总建筑面积；

;绿地商务城一期：国际花都;国信龙湖世家;中铁龙域中央;中茵龙湖国际;上海建工地块;新城区房地产总体特征;东区世茂东都;东区世茂东都客户分析;以上两个项目位于新城区和老城区的结合部，也是本案的主要竞争项目。;南区苏商御景湾;南区東南郡;贰/解码·项目;这是一种怎样的气势，

闪耀在大龙湖畔的夜明珠！

[恒基·新城1号地块项目气质解码];;这是一种怎样的生活，

让心灵充盈了如水般的韵章！

[恒基·新城1号地块项目气质解码];

52528平方米城市商业广场

143511平方米公共绿化用地面积

487563平方米现代派建筑

2600平方米8班幼儿园

主动降至1.26容积率（原1.7）

3668户尊荣席位

7层的平均层

12615平方地下空间

约2公里沿水景观线

1.2平方公里大龙湖;这是一种怎样的空间，

让身心满载了对生活的赞美！

[恒基·新城1号地块项目气质解码];三低——低层、低密度、低容积率

三高——高档次、高品质、高舒适度;叁/洞见·策略

1、整体营销策略建议;核心突破：项目定位与形象的深化与提升;定位与形象

的深化与提升;强竞争时代

[外在条件];基于两个前提

1、密切关注并准确掌控竞争对手动态

2、充分利用项目在竞争市场产品线的差异性

实现多向针对

1、水景电梯小高层、高层（性能优势）PK对手的小高层、高层

2、水景电梯多层（创新优势）PK对手同类型产品

3、叠加复式（产品优势）PK对手同类型产品

持续掌控主动;项目分二期开：

1期多层和叠加复式的产品类型,叠加复式价格高启,用以提升项目形象,多层是目前徐州市场主流,价格适中,以销售目的，造成开盘即热销的局面;

2期市场得到认可,推出多种物业类型,有一定产品层次,高层价格适中,前期以现金回款为主!;价格策略拟定;A、产品品质评定：

依据本公司对徐州市场和项目的把握，以目前绿地国际花都一期产品目前的销售均价为基数推导。

B、物业类型的定价方式：

树立标杆：树立水景叠加复式的价格标杆。

物业级差：参考市场同类或同区域项目的价格比例。

C、规划原则：

根据恒基品牌知名度、产品所处整个项目的区域及该区域的位置评定。;价格策略拟定;叁/洞见·策略

2、整体营销推广策略建议;产品定位;新城核心区域

毗邻大龙湖

三面环水

降低容积率追求居住舒适度;在产品同质化严重的新城区市场，“价”很容易被挑战，但“性”却永远无法被超越。;

新城中央低密度水景大宅

;本项目客户定位;

从客群上区域说目前新城区唯一存在的最大的客群是政府公务员，但他们基本是市区有房或住定销房，他们不是我们最大的潜在客户，但他们是本项目首批物业的启动客户，靠他们对新城的了解及他们在他们这个圈层中的权威性，他们可以起到很好的“中介桥梁”作用！;案名建议:方案一;;案名建议：方案二;;组团案名建议：方案一;;叁/洞见·策略

３、项目推广策略与计划;先城市，后区域

从品牌，及项目，

统一形象，而后一以贯之。

初期，着力建构精神高度，奠定江湖地位；

后期，着力针对项目卖点，有效释放价值信息。

最大争夺点：集聚社会关注；

最大关键点：锁定目标客群。;惊艳揭幕引发全城轰动。;突破限制，实施“形象牵引”结合以下三大方面突破;主题功能;