远卓-零售地产行业研究报告.ppt

零售地产行业研究报告;外部影响因素;外部环境分析方法论;主要资料来源清单;分析背景说明;分析背景说明;1999年以后我国才形成真正意义的零售地产，从产业链上看受下游零售行业影响巨大;本质上，零售业是零售地产的需求方，房产业是零售产的供给方;零售地产的典型分类——按业态形式说明;目录;分别展开说明;;伴随着中国经济的持续高速增长，逐步对外开放的零售业也迅猛增长;人口持续增长和城市化进程将持续扩大零售市场，而人口结构老龄化、垂直化将引发消费偏好的重大变化;零售业现在正处高速增长时期，业态进化加速，行业集中度快速提高，在经济发达的大城市发展尤其迅速;零售业繁荣发展及专业化分工进一步加剧，促进国内零售地产开发、持有与零售商的分离，成为相对独立的行业;国内零售地产的发展历程经历了四个阶段;在需求上，经济发展和零售业发展是零售地产业的有效推动力，零售业对外开放、WTO对外资准入程度的深度开放也影响着零售地产业的发展;;伴随国家经济和零售业的持续发展，零售地产供应总量近年来持续快速增长;零售地产供给一方面随零售业增长而增长，另一方面又与地产业发展紧密相关;根据估算，未来15年是中国零售地产增长最快的阶，2020年过后零售地产将增长缓慢;零售地产的市场规模及供需结构受零售业的区域发展、零售业态进化及城市规划多重因素影响;目前一线城市中上海的零售地产需求已近饱和，未来第一阶梯与第二阶梯领先的地区正迎来零售地产高速增长的时机;零售业对外资完全开放促使国内零售业态进化加速，传统零售业态与新兴零售业态有不同发展速度

;百货商店的市场份额被各种新兴业态所侵蚀，面对着激烈的竞争局面和经营空间被压缩的威胁，百货商店有三种发展的趋势;购物中心作为一种新兴的业态在我国崛起的速度很快，在一些经济发达地区迅速饱和，二、三级地区的发展则相对较缓;;对比国际惯例，大综超为目前中国大量二三线城市的零售地产主导业态;零售地产的规模、业态和消费者档次随城市商圈的不同等级而变化;市级商圈里不同的地段也会影响零售地产的租金、售价等;国内零售地产经营模式在经???了商业与地产分离、叠加阶段之后，目前正进入商业与地产融合的成长、成熟阶段;目前全国的零售地产供给增长率比零售业高6%，有局部过热的迹象，但考虑补充历史需求的因素，零售地产增长量整体看仍在合理范围内;零售地产在合理范围内增长的同时，全国零售物业空置面积快速上升，矛盾主要源于商业规划和需求方没有真正对接;;;物业开发

（销售）;总地说，本土零售地产商必须以如下条件为标准才能在零售地产成熟阶段立于不败之地;万达案例－－资金、专业化市场定位及后期零售运营能力是突破的关键;;零售地产建成销售的利润较少，如持有并经营以使之成熟，此时的地产会有更大增值;持有的价值主要通过显性价值和隐性价值两者体现;长期看，随着经济高速增长，持有零售物业能带来额外增值收益;目录;北京市在全国的政治经济文化中心地位、经济持续高速增长的态势、奥运商机以及先进的三产结构等为零售地产提供了优越的发展环境;北京零售地产的特点是拥有大量高收入、高素质的消费群体，集中了全国最具实力的零售商和商业地产开发商;宏观调控和对外开放从供需两方面影响着北京零售地产格局;;北京市零售地产经历了四个阶段;相比全国，北京零售业尚有更大的发展空间，同时零售地产业起伏受地产业影响也更大;北京人均商业面积跟上海、成熟国际大城市如东京和纽约比还有很大差距;资料来源：《北京城市总体规划（2004年—2020年）》，伟业咨询，远卓分析;就近期而言，2006年是零售地产最活跃的一年，截止2008年各区以朝阳区、海淀区放量最多，西城区位居第三;北京零售地产供需结构受零售业的区域发展、零售业态进化及城市规划多重因素影响;目前区级商圈发展迅速，但市级商圈仍仅有西单、王府井和CBD地区;从行政区看，朝阳区在各年零售地产开发面积上遥遥领先，其次是海淀区和东城区，西城区开发比较缓慢;相对于零售地产较成熟的东城区，西城区和其他各区的人均商业面积还有很大提升空间;未来零售地产布局将大体按照北京市城市规划的引导发展;;北京市零售地产空置率快速增长与人均商业面积不足并存，症结在于商业规划和需求方没有真正对接;目前北京市零售地产发展状况不好的案例通常是由于初期定位和商户选择不准确、市场培育期阶段经营者不能灵活处理，返租模式不完善等;另外，北京零售地产开发商的起步较晚，多为项目经验少的新入行者，这一定程度上影响了零售地产项目的质量;北京零售地产开发后持有的获利同样主要通过显性价值和隐性价值体现;启示：;BACKUP;;各区房价与商业售价有一定联系（商业售价为零不做参考），商业售价大体上是住宅售价的2-3倍;地域上,未来三大城市群、七大沿江沿海沿路城市带及若干中心城市是未来零售地产发展的集聚区域,其中京津环渤海城市