超级实用的商业体量预测方法.pptxVIP

1需求预测法基于未来新增人口需求进行预测2商业饱和度法基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测采用不同方法对东经120工程商业体量进行预测

2根据商业面积的变化趋势，并结合《常州市商业布局规划》，未来保守预估2020年人均商业面积将到达1.5平方米。注：《常州商业网点规划》预测，2020年郊区人均商业营业面积为1.5平方米/人商业面积＝商业消费人口×常州人均商业面积-区域内已有商业体量＝39.2万平方米商业面积＝商业消费人口×常州人均商业面积注：①常州市人均商业面积＝市区商业总面积/市区消费人口2010年常州人均〔常住人口和暂住一年以上的人口〕占有商业营业面积为0.9－1.2平方米－－《2005-2010常州商业网点规划》人均商业面积预估主要消费者：周边6平方公里人口边缘消费者：主要是项目周边人口，天宁区、新北区及部分市区人口工程定位为区级商业中心，辐射能力影响有限，根据效劳人群的规模预估，区域商业辐射人群将到达56万人经盘点，区域内已有商业体量28万方主要消费者〔工程区域规划人口〕=城市用地规划总面积÷规划人均用地建设指标1、工程规划区域6平方公里内人口8万人2、新建城市规划人均建设用地指标宜在90.1-105平米/人取值，综合考虑取值100平米/人——《城市用地分类与规划建设用地标准》2020年，工程周边6平方公里规划人口8万人1、常州市2020年规划人口248万，工程周边区域规划人口8万人2、根据市场及工程本身的定位，和常州商业格局分析，乐观估计有局部市区人口进来消费，渗透率为2%潜在消费人口，约为56万人潜在消费人口=内部消费人口+边缘消费人口=8+(248-8)x0.02=56万人根据需求预测法对工程商业体量进行预测，所需商业体量为39.2万方

1需求预测法基于未来新增人口需求进行预测2商业饱和度法基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测采用不同方法对常州东经120工程商业体量进行预测

引入商业饱和度对商业规模进行验证，区域商业总面积约为42万平米IRS〔商圈饱和度〕＝C〔潜在客户〕×RE〔年平均购物额〕/RF〔同类商业面积〕RF〔工程可支撑商业面积〕＝C×RE/IRS–区域内已存商业＝56×1.872万/1.5=42万平方米取商业经营保本值：IRS＝1.5万元/平方米注：IRS10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损；IRS值=15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状态；IRS值20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高那么利润水平越高；太科园潜在客户人口＝56万C(潜在客户人口)RE〔2015年平均购物额〕＝4.8万元/年·人×0.39＝1.872万元/年·人注：常州市民平均购物额(零售＋餐饮+家庭设备)占人均可支配收入的39%——《常州2010年统计年鉴》RE(年平均购物额)IRS(商圈饱和度)参照同类城市人均可支配收入增长率，按人均可支配收入每年增长8%的速度计算，到2020年，人均可支配收入为4.8万元/年·人

控制5%的商业空置率便于商业业态控制、调整，常州东经120工程适宜商业体量为42.6万平米太科园商业体量42.6万平米需求预测法39.2万平米商业饱和度法42万平米×〔1＋5%〕

2、商业工程定量〔依据〕通过三大计算口径，科学合理地确定本工程商业体量。人口消费投资区域人口支撑定量法投资需求定量法消费需求定量法根据区域人口导入情况，预测本工程区域商业需求体量，根据周边未来商业供给情况，计算市场空间需求，确定自身体量。通过计算本工程商业去化率，投资客户需求量，计算本工程可销售最大体量，从而确定本工程商业体量。根据消费需求，消费力支撑，消费渗透率计算本工程可支撑商业体量。PART4工程总体定位/商业产品总体定位

2、商业工程定量〔依据〕——区域人口支撑定量法根据《市场研究报告》测算，通过未来人口导入支撑得出商业体量区间约为4~6万㎡。工程3公里范围内住宅分布未来区域人口导入2015年本工程区域人口导入约23.5万人5年内区域商业市场