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房地产开发程序

演讲者：吴涛

房地产开发的主要程序这八个步骤可为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段一般来说，包括八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。

Step2.前期工作单击此处添加小标题Step4.租售阶段单击此处添加小标题Step3.建设阶段单击此处添加小标题Step1.投资机会选择与决策分析单击此处添加小标题房地产开发程序

第一节投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，其正确与否直接决定了项目的成败是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于通常所说的项目可行性研究。

投资机会选择与决策分析机会筛选财务分析资源评估投资决策分析投资机会选择机会寻找

投资机会选择与决策分析

投资机会选择与决策分析成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆，成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块意向地块的确定

投资机会选择与决策分析在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。进行项目资源评估

投资机会选择与决策分析中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行项目资源评估

投资机会选择与决策分析初步可行性研究分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究工作。

投资机会选择与决策分析对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。可行性方案研究

投资决策流程确定意向地块成立项目研究小组投资、策划人员设计人员财务人员进行项目资源评估经济层面评估城市发展层面评估城市文化层面评估自身价值层面评估

初步可行性研究制定研究计划静态经济

指标分析可行性方案研究用于银行贷款的

地块发展可行性方案制定研究计划动态经济

指标分析动态资金

缺口分析项目风险

分析用于政府报建的

地块发展可行性方案

第二节前期工作项目立项获取土地使用权确定规划设计方案并获得规划许可建设工程招标开工申请与审批与市政设施的接驳前期工作的其他环节

获取土地使用权的途径土地使用权出让招标出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权（①②③不适合时方可采用，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外）

获取土地使用权的途径土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

获取土地使用权的途径原有划拨土地上存量房地产土地使用权的获得对于原有划拨土地上存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得。与当前土地使用权拥有者合作对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获得土地使用权的一种重要方式。

直接使用经营将土地使用权出租，收取租金将土地开发后转让01拥有土地使用权后的经营02

确定规划设计方案并获得规划许可土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同，取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明。房地产开发尚在工程的前期阶段，要办理开发项目的选址定点审批，取得”建设用地规划许可证”,办理规划设计条件、规划方案及初步设计审批以及取得”建筑工程规划许可证”等。

四、建设工程招标1、招标方式公开招标：是指招标