2025【H地产公司的价值链分析案例综述4100字】.docxVIP

H地产公司的价值链分析案例综述

1.1H公司基本情况

H地产有限公司是香港H集团旗下的地产发展及投资集团公司。该公司成立于1993年，致力于发展国内外地产业务，主要涉及包括住宅及商业性物业。集团持有包括香港黄埔船坞有限公司、和记地产有限公司及嘉宏国际集团有限公司等公司之地产权益。

H地产的内地地产发展史可以追溯到90年代初，改革开放加速的中国，百废待兴。在大部分外资企业从内地大规模撤离的背景下，李嘉诚逆流而上，成为外资在中国内地地产界最大投资者，为日后获得超值的土地收益奠定了基础。根据香港地产根据城市中心街区扩散到外围环绕卫星城的发展经验，H地产资本从容地在内地的关键性城市沿着该经验轨迹布局战略。伴随着宏观调控的变化，内地地产公司资金缺乏与房地产热点向二线城市转移。从“中心城市的中心地段”到武汉、成都、重庆、西安、长沙等大量拥有交通区位优势的二线城市，H地产在政策冷场时购入充足的土地储备并长期持有。历经数十年开发的积淀,H地产先后在北京、深圳、上海、天津、长春、南京、大连、常州、青岛、成都、重庆、武汉、西安、长沙、广州、东莞、珠海、中山、江门与惠州等等城市成立分公司并开发住宅项目。

H公司采用的是传统的低成本领先战略。不同于往年的激进扩张，与内地房地产企业相比，H地产拿地较早，项目开发周期缓慢，收获了土地增值带来的红利。就土地政策而言，土地供给从紧将是未来长时间内将存在的政策常态。H地产公司旗下的地块均是在时机恰当时低成本购入的，且在当地具有相当优势的绝版地段。土地成本在房价中占了举足轻重的关键性作用，尤其是各区域的核心地段更是如此。H地产公司现存的19个尚未完工项目中，有10个项目已经开发超过10年。H地产一直用龟速开发来躲避监管达到利益最大化。H地产只有15%的资金来自银行贷款，资金实力雄厚。在没有资金滚动的压力下，这种看似慢的节奏反而因内地土地飞涨而自动获得土地溢价。用时间换取稳定的利润，同时也可以加大自持物业比例获得长期稳定的收租回报。

对于港资外企房地公司而言，如果仍在按照其惯有的政策节奏住宅开发将在现阶段地产环境多变的竞争中遭受损失。这种低成本的坐等升值商业判断，也是一种风险极高的运作方式。近年来，一线城市调控政策的逐渐收紧，尤其在新房预售许可证方面。一方面不动产监管部门的核准速度较慢，另一方面商品房预售价格把控较为严格，最后审批通过的预售价格与企业预期可能差距较大。

H地产公司所面临的调整异常严峻，公司过去的发展模式与商业模式在日新月异的新地产经济环境下的战略管理至关重要。

1.2H成都公司案例基本情况

以H成都公司为例，其典型H的战略管理教训能够为其他分公司提供借鉴作用。

2004年4月27日，H（成都）有限公司于在成都市高新区工商局注册登记成立。公司主要经营房地产及配套设施的开发、销售、出租、物业管理。该公司由2个股东出资人民币105000万元注册组成。公司股权具体情况如表3-1：

表3-1股东出资表

股东名称

股本（万元）

比例

和记投资有限公司

52500

50%

CartonInternationalLimited

52500

50%

合计

105000

100%

数据来源：以上数据来源于H公司的内部资料数据

H地产（成都）有限公司是具有独立法人资格的项目公司，拥有自身独立的内部管理体系及内部管理机构，具有独立进行房地产项目开发的资质与实力。其对“NCDH”项目的土地完全独有，并且对项目土地的所有权完全合法、有效。经过调查未发现申请人对其股东提供担保，或资金被股东占用或为股东垫资等情况，独立情况良好。

NCDH是H地产进入成都开发的首个地产项目。项目位于成都市高新区，是HJH成都公司开发的核心地产项目。处于新旧城区交界处高新区的核心位置，紧邻地铁一号线，交通便利。项目总规划共8期，占地约2000亩，初期设定的目标为打造高新区南部片区唯一的大型国际社区。该项目由贝凯达环球公司总体规划设计，美国景观设计巨头贝尔高林公司打造项目主题景观，极力为业主打造一个以社交、娱乐、邻里沟通交流、社区归属为主题俱乐部式社区和纯正的国际化生活。

(1)地理位置：项目位于城市热点区域，自身与周边配套完善，交通便捷

(2)住宅定位：设计中始终以“人居”为基准点，营造出具备丰富内涵的“国际都会化生活质量、人文化现代居住”新型小区。

住宅设计强调各居住空间的合理性，重视户型创新，户型均以向南为主，并针对成都的气候，充分利用自然采光通风。地块中央空间营造一个怡人的中央园景，一方面因应地形特点；另一方面为小区规划环境提供了更优美的景观与通透错落的园景；使整体空间氛围既活跃，又融为一体。

（3）商业定位：以“金、银、铜”为主题的大型华丽商业体。每期项目采用对应的时尚色系装饰铝板，糅合稳重的对应色混拼花岗岩饰面板，以纯粹简洁