房屋租赁合同的变更模板.docVIP

房屋租赁协议变更、解除或终止中应注意问题（下）

房屋租赁协议变更、解除或终止中应注意问题

(五)房屋租赁协议纠纷处理中应注意问题

处理房屋纠纷方法有协商、调解、申请行政机关处理、仲裁和诉讼多个。协商是发生纠纷双方,本着互谅互让、团结和睦标准进行协商,整个过程全由双方参与并自主处理,通常纠纷不大,矛盾也轻易处理问题都采取这种方法。调解是在她人主持下,矛盾双方经过谈判条件、讲明目,达成其识。协商和调解处理纠纷好处是,双方能心平气和地进行对话,最终意见达成一致时,双方也能主动实施,而且消除了误解,降低了以后矛盾发生。协商和调解中没有什么尤其法律程序。因这两种方法比较简单,这里不作关键讨论,下面关键谈谈采取申请行政机关处理仲裁和经过诉讼处理方法时应注意问题。

1.申请行政机关处理

申请行政机关处理就是由房屋租赁协议管理机关即各级房产管理部门对房屋租赁纠纷当事人提出申请进行处理,当事人对行政机关处理不服,可申请上级行政机关再行审查、重新作出处理。上级行政机关若发觉下级行政机关处理有事实不清、处理不公或有违反政策、法律,有权撤销原处理决定,自行作出决定,或责令下级行政机关重新作出处理,当事人对行政机关处理不服,也可直接向人民法院起诉。但因为直管公房租赁中房屋管理部门是作为租赁协议一方当事人出现,若发生纠纷后,仍由房屋管理部门来处理,往往带有部门保护色彩,其公正性不可避免地受到影响。而且,因为中国房地产行政管理法律、法规不太健全,也无法定处理期限,在实践中,有行政管理机关对案件常常久拖不决,而部分法院认为既然行政机关已经立案,自己也就多一事不如少一事,对案件推诿不管,致使很多纠纷长时间得不四处理。所以,当事人选择处理机关时要小心谨慎。依据实际情况,作出选择。所以,对相对方当事人来说更愿意选择仲裁或诉讼方法来处理纠纷。

2.仲裁

(1)仲裁概念

房屋租赁协议纠纷仲裁,是指房地产仲裁机构在公民之间、法人之间、公民和法人之间因房屋租赁发生争吵,当事人双方不能达成协议时,以第三者身份,对当事人争吵事实和权利、义务关系,依据国家政策、法律、法规作出裁决活动。房地产仲裁是一个准司法性质专门行为,这种行为既不是司法行为;却含有部门司法行为效力。它既不属于人民法院对房地产纠纷案件进行审理活动,也不属于房地产行政管理机构对房地产管理活动,而是处于当事人之间居中地位,为处理当事人房屋租赁纠纷所进行仲裁活动。所以,仲裁机构在机构设置、仲裁程序以及其行为效力方面都含有准司法性质。

(2)仲裁标准

为确保仲裁裁决公正性,房地产仲裁必需遵守以下多个基础标准:

①自愿标准。是指双方当事人自愿选择仲裁方法,而且愿意在仲裁机构主持下处理纠纷。

②分级管理,一次裁决标准。当事人不管选择哪一级房地产仲裁机构仲裁,其裁决均为终局裁决。

③先行调解标准。先行调解能够说是仲裁必经程序,但调解要正当、自愿,分清是非,当事人拒绝调解,不得强迫,当事人不接收调解协议,也不应久拖不决、变相强迫其接收,而应立刻裁决。

④回避标准。在房屋租赁纠纷仲裁过程中,假如当事人发觉仲裁庭组员与本案有牵连,可能影响裁决公正性,有权要求更换仲裁员、仲裁员发觉自己与当事人有亲密关系,也应自动回避。

⑤以事实为依据,以法律为准绳标准。客观公正是仲裁制度生命,在仲裁程序中,适使用方法律和作出裁决必需以客观上确实存在事实作为依据,以现行法律、法规、政策作为处理纠纷标准。

⑥辩论标准。是指在仲裁庭或仲裁员主持下,当事人有权就案件事实和争议问题,各自陈说自己主张和依据,相互进行反驳和答辩,以保护自己正当权益。

(3)仲裁申请人条件

当事人申请仲裁,必需符合以下条件:

①被诉人必需明确。被诉人是指房地产纠纷对方当事人。处理房屋纠纷,当事人双方都必需参与才能愈加好地处理纠纷,假如被诉人不明确,就会形成无人应诉,纠纷也就无法处理。

②请求要具体明确。只有这么,对方当事人才能答辩。仲裁机构也才能查明事实,从而顺利处理纠纷。

③申请同时必需提供证据。证据是仲裁机关作出裁决基础事实依据。证据不足,或提供虚假证据,肯定会影响裁决质量和效果,甚至无法作出裁决。

④属于受诉仲裁机构管辖,受诉仲裁机构就是房屋所在地仲裁机构。

⑤必需是没有向法院起诉。房屋租赁发生纠纷后,是选择仲裁还是选择审判方法处理纠纷,是当事人权利,假如已经起诉,仲裁机构就无权受理了。

⑥不管是依据租赁协议中所签订仲裁条款,还是发生纠纷后双方所达成仲裁协议,都应该提