资产评估-房地产评估：简化.pptVIP

第五章房地产评估;第一节房地产评估特点;〔二〕房地产的特性;二、房地产评估的特点

1.合法原那么(产权、使用、转让)

2.最高最正确使用原那么〔可能性、实现途径以及合法性〕

3.房地综合考虑原那么

4.区域及地段原那么;房地产价格种类;〔一〕经营性房地产土地使用权出让方式;〔一〕经营性房地产土地使用权出让方式;1、挂牌出让的优缺点;2、拍卖出让的优缺点;3、招标出让的优缺点;有关“容积率”;容积率与社区规模

北辰小汤山〔0.21〕——大规模社区69万平方米

碧盛花园〔2.4〕——小规模社区8.5万平方米

容积率与规划布局

朗琴园〔4〕——高层板楼，3万平米围合式布局中心园林“卖点”，局部东西朝向，需较好的销售策略

容积率与建筑密度

瀛海名居〔3.88〕——多层电梯公寓

卡尔生活馆〔0.62〕——townhouse;第二节房地产价格及其影响因素;;二、房地产价格的种类;;三、房地产价格的构成;四、影响房地产价格的因素;;〔三〕个别因素

指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。

1.影响土地价格的个别因素，区位、面积、临街、地势等等

2.影响建筑物价格的个别因素，材料、设计、施工质量;第三节市场法在房地产评估中的应用;三、因素修正及操作步骤

〔1〕选择可供比较参考的交易实例

交易实例应符合的条件：

与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易〔或可修正〕。

〔2〕差异因素的比较修正;1.交易情况修正

交易实例成交价格×交易情况修正系数=交易实例正常市场价格

2.交易日期修正

交易实例成交价格×(1±T%)=评估时点价格

;;

[例]

待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

容积率=〔厂区建筑面积+构筑物面积〕÷厂区占地面积;30;1.进行交易情况修正

评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

2.进行交易时间修正

根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，那么：

交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14

交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12

交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.07;;4.进行个别因素修正

〔1〕关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。

〔2〕关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下〔假定折现率为8%〕：

;;个别因素修正系数计算如下：

交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995

交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133

交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.094

5.计算比准价格

A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758〔元/M2〕

B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771〔元/M2〕

C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762〔元/M2〕;;基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

基准地价修正系数法的根本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。; 根本地价修正系数法利用了当地政府制定的基准地价作为参照物,对被估宗地出让年限、个别因素、市场转让因素等进行系数修正,从而求取待估宗地市场价值的一种方法。基准地价修正系数法实质上是市场途径中的一个具体方法。

基准地价由三个局部组成：

⑴土地出让金

⑵根底设施配套费

⑶土地开发及其他费用,包括平整土地费用、征地拆迁费用等。; 基准地价系数修正