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房地产行业培训框架
2025/3/27;
房地产基础概念
02房地产行业基本面分析框架
房地产公司经营分析框架;
oi房地产基础概念;
4;;
商品房售价
销售面积销售均价
成本因素:
通货膨胀受宏观经济影响
建筑材料价格受建材市场机制影响人工成本受劳动力市场影响;;
产业地产
规划设计服务土地整理基础设施建设
一级土地开发低价获取土地;
非业主增值服务
案场协销
验房
尾盘及车位代销
设计咨询
其他;
o2基本;
指标;
25000
20000
15000
10000
5000
0;
来源;全国300城月度累计供求及同比走势
累计供应量(万方)累计成交量(万方) 累计供应同比累计成交同比;;
万平米
40000
35000
30000
25000
20000
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5000
0;
商品房销售额(亿元)商品房销售额同比
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0%
-20%
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10
0;
3经营分析;;
l房企表现分化,头部房企销售出现好转。
l优质房企在9月政策后积极拿地,能加大推货,叠加未来政策更加利好改善需求,头部央国企和改善型房企销售拐点有望确立。;;
l2024年市场多数房企拿地意愿较低,上半年投资强度下降,典型房企投资强度0.16,较2023年下降18个百分点。受现金流影响,多数房企2024年上半年继续较为谨慎的拿地策略。
l央国企拿地强度开始回落。部分民营房企拿地基本停滞,而建发国际、越秀地产、滨江集团、华润置地、绿城中国等房企积极错峰拿地。其中建发国际拿地强度超过0.6,越秀地产拿地强度接近0.5。;;
l债券融资增量受阻。自2021年下半年以来,房企债券发行量持续缩减,受部分房企国内外债券违约影响,投资者对地产债信心下降,2024年1-12月房企公开融资发行金额5546亿元,同比-20.1%。
l到期公开债券规模维持高位。2025年到期债券金额在7746亿元,其中2025年3月、6月、7月到期债券金额均超过900亿,压力仍然较大
l在增量融资难度大、销售回款缩量背景下,多数民营开发商集团层面资金状况吃紧,多家房企出现债务违约或展期。;
l在行业去??杆降负债的大背景下,有息负债规模增速放缓,18家典型房企1H24的有息负债规模为28693亿元,较2023年底增加1.7%;有息负债结构有所恶化,短期有息负债占比从2021年23.8%涨至1H24的26.6%。
l房企债务结构也有分化,建发国际集团短期有息负债占比低于15%,短期偿债压力较小;而远洋集团、旭辉控股集团等出险房企短期有息负债占比超过50%,现金流短期难改善。;
l2024年上半年,行业增量融资主要来自央企和国企(发债、开发贷等都是以央国企为主力),以致典型房企整体融资成本下降,1H24平均融资成本为4.09%,较2023年全年下降24BP。
l多数房企融资成本下降,民企成本仍然偏高。单房企看,1H24典型房企中有5家融资成本低于3.5%(2023年全年是1家),分别是华润置地、招商蛇口、中国金茂、保利发展和越秀地产。;
利润表
经营活动产生的现金流量
经营性现金流流入
销售回款=经营性现金流入-其他流入
销售回款率=(经营性现金流入-其他流入)/销售金额
经营性现金流流出
投资活动产生的现金流量
筹资活动产生的现金流量;
l54家典型房企2024年上半年资产总额为175311亿元,同比下滑3.9%,资产规模仍在下滑;
l典型房企整体资产负债率持续下滑,央国企和民企表现分化。21家央国企2024年上半年资产负债率为71.1%,相比2023年全年下滑0.48%;26家民企2024年上半年资产负债率为83.1%,相比2023年全年上涨0.54%,两者走势分化反映民企偿债压力仍未缓解。;
l行业营收利润双双下滑。54家样本房企2024年上半年营业收入同比-15.2%,54家2024年上半年归母净利润仍然为负(合计-566亿元),负增相比2023年同期有所扩大。
l企业分化明显。国企/央企更为稳定,2024年上半年营业同比增速-3.1%,归母净利润仍能保持正数,但同比增速再度下滑至-39.3%;而民企营收利润增速波动更大,下行阶段降幅更为明显,营收利润降幅分别为-20.5%和-42.1%。
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