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2025年广州市房地产市场一季度报

一、广州市政策：住建局明确年度商品住宅和保障房供应指标，住房保障体系将进一步完善

3月，广州主要针对住房批售、保障房筹建等方面进行政策调整，住建局分别印发了《广州市2025年住房发展年度计划》以及《关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见》。?

《年度计划》提出，商品房方面，今年计划批售商品住房建筑面积565万㎡，房源约5.4万套，其中外围4区占比48%，意味着黄埔、番禺、南沙、花都将迎较大供应，区域竞争愈发激烈；保障房方面，今年计划筹建保障性租赁住房10万套（间），以≤70㎡小户型为主，划筹建配售型保障性住房0.15万套，以90㎡以下两三房为主，意味着住房保障体系将进一步完善，但市区小户型新盘去化以及二手房流通将受到一定冲击。?

《城中村改造》明确提出，除安置房外的住宅规划建筑面积应当按照不低10%的比例建设保障性住房，其中5%为确保建设量，另外5%为统筹建设量，同样有利于完善住房保障体系、优化租赁市场结构等，但同样也会对部分新房和二手房市场形成挤压。

二、广州市土拍：3月广州土拍热度相对平稳，仅世界大观四期地块被微溢价成交

3月，广州共成交两宗涉宅地，分别位于天河和番禺区，共揽金16.9亿元，总建面7.8万㎡；此外金融城地块延期至4月30日出让。?

具体来看，世界大观四期地块被金茂以微溢价2.86%、楼面价47317元/㎡竞得，地块容积率仅为1.1，预计将打造叠墅产品；此前世界大观一至三期均被越秀摘得，未来世界大观连片发展进程将再度提速。广州新城停车场二期地块被广州地铁底价获得，一期地块为目前已开放营销中心的珑曜上城（预计将在四月底或五一首开），二期或将与一期连片开发，形成规模效应吸纳客群。

挂牌方面，白云及番禺区均有涉宅地上新，总建面12.8万㎡，总起价23.9亿元，将于4月30日（白云3宗）和5月6日（番禺1宗）进行竞拍。

三、二手房市场：网签量激增，刚需与改善需求共振?

成交量与增长态势:?3月二手住宅网签?10866套?（面积108.47万㎡），环比增长?73.08%?和74.34%，创近两年单月新高，春节后“小阳春”效应显著?。一季度累计网签?27182套?（面积271.90万㎡），同比增幅达19.80%和19.57%，市场复苏势头强劲?。?主要在于①春节后积压需求的释放、②学位房需求旺季、③业主持续降价内卷成交、④客户经济预期有所恢复、置业环境宽松刺激入市等因素带动。

区域分化与产品特征??：白云、增城、从化?等外围区域网签量环比增幅最高（93.82%、86.59%、85.60%），?天河、越秀、海珠?等核心区增幅亦超70%。面积区间中，?60-90㎡?（刚需）、?120-144㎡?及以上（改善）占比环比提升0.56和0.50个百分点，反映“刚改并进”格局?。?

价格与市场行为：核心区次新房价格企稳，但外围区域业主让价意愿提升，如?沙园板块?低总价房源因入学、婚房需求加速成交?。按揭付款占比回升至52.91%，政策宽松下购房门槛降低，但部分板块（如?南湖板块?）仍存在观望情绪?。

面积区间构成方面，60-90平方米、120-144平方米和144平方米及以上区间所占比例环比分别增长0.56个、0.20个和0.50个百分点，反映改善型需求较活跃；60平方米以下区间所占比例环比下降1.15个百分点。虽然总体成交量上涨，但各板块行情不一。

其中，增城区沙村板块的广州市普晖房地产代理有限公司房产经纪人王志锦表示，随着春节假期效应减弱，市场活跃度较2月有所提高，但由于周边新房项目价格、户型相比二手房源有一定优势，分流了部分二手市场的意向客户。

四、新房市场：供需双升，核心区引领复苏

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成交规模与去化周期?

一季度一手住宅网签面积?172.67万㎡?，同比大幅增长36.8%，3月单月网签面积76万㎡，环比增长明显?。

核心区优质地块项目（如?天河、海珠?）去化周期缩短，但外围区域（如?南沙、花都?）库存压力仍存?。?

3月市场热度显现，供求量价均有提升，新盘扎堆库存压力仍较大

【供求】3月传统旺季热度显现，供求量均有明显提升；供应端，同比虽有回落，但仍处于年度高位，海珠、荔湾等多区新盘积极备货入市，房企加速推盘抢占“小阳春”；成交端，同环比均呈现上涨态势，一方面前期积压的刚需及改善需求（如婚房、学区房、置换需求）集中释放，另一方面政策红利持续释放、客户信心亦在不断修复；价格端，虽房企积极采取促销措施，但中心区改善盘的热销带动价格有一定结构性上调。4月上旬为清明假期，客户外流等因素将影响短期市场热度，而房企基本于4月中下旬开始推盘，预计市场热度将随之出现回升。?

【去化】受成交热度带动，3月库存量及去化周期略有降低，但近期新盘扎堆，整体库存压力仍较大，短期竞争仍较激烈。

据广州住