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第八章物业服务企业的财务管理

本章主要介绍物业服务企业的聚财、生财、用财之道及物业服务费的收缴。

第一节财务管理概述

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物业服务企业财务管理的内容

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物业服务企业财务管理的职能和任务

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物业服务企业的理财环境

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物业服务企业财务管理的目标与原则

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物业服务企业财务管理的基本环节

一、物业服务企业财务管理的内容

筹资活动

企业投资

资金营运

资金分配

物业服务企业的财务活动

物业服务企业与政府间的财务关系

物业服务企业与投资者、受资者间的财务关系

物业服务企业与债权人、债务人间的财务关系

物业服务企业内部各单位间的财务关系

物业服务企业与职工间的财务关系

物业服务企业的财务关系

三、物业服务企业财务管理的职能和任务

财务管理的职能

规划职能

组织职能

管理职能

控制职能

财务管理的任务

筹集、管理资金

经济核算

多元经营

财务监督

四、物业服务企业财务管理的基本环节

1、建立财务制度

2、进行财务预测和决策

1）明确预测的对象和目的2）搜集和整理资料

3）确定预测方法4）确定最优值5）作出财务决策

3、编制财务预算

分析主客观条件，全面安排预算指标

协调人力、物力、财力，落实增收节支措施

编制预算表，协调各项预算指标

4、组织财务控制（分解指标、执行指标、确定差异、调整指标）

5、开展财务分析

1）按分析对象包括的范围：全面分析、部分分析、临时性分析

2）按分析进行的时间划分：定期分析、日常分析、临时性分析

3）按分析的目的划分：总结性分析、控制性分下、预测性分析

4）按分析时采用的数理统计方法划分：比较分析法、因素替换分析法、平衡分析法、经济数学模型分析法

6、行财务检查

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物业服务企业的理财环境

政治环境

经济环境（经济发展状况、经济体制、竞争环境、其他）

法律环境

社会环境

技术环境

国际环境

理财的外部环境

企业类型、财务管理组织结构、物业服务企业文化、企业的理财能力

理财的内部环境

第二节财务管理的机构设置

物业服务企业内部的财务管理体制

一级管理体制（小型物业）二级管理体制（大中型物业）

财务管理机构设置

财务部工作人员的岗位职责

主管会计、出纳、统计员、收费员

第三节物业服务费用管理

物业服务费的含义及构成

物业服务收费定价及计费方式

物业服务收费的依据与原则

物业服务费的收缴

代收代缴费用

一、物业服务费的含义及构成

管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费

物业管理区域清洁卫生费

物业管理区域绿化养护费用

物业管理区域秩序维护费用

办公费用

物业服务企业固定资产折旧费

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

经业主同意的其他费用

1、物业服务费的含义：

2、物业服务费的构成：

二、物业服务收费定价及计费方式

1、物业服务收费定价方式

实行政府指导价

实行市场调节价

实行政府定价

2、物业服务的计费方式

酬金制（包括物业服务支出，物业服务企业的酬金）

包干制（包括物业服务成本，法定税费和物业服务企业的利润）

三、物业服务收费的依据与原则

物业服务收费的依据

物业服务合同的约定

法律法规的规定

物业服务费收取的原则

合理、公开、费用与服务水平相适应

四、物业服务费的收缴

1、物业服务费的收取

＆收取物业服务费的方式

设置收费处上门收费利用智能化系统

＆收取物业服务费的程序

送发收费通知单进行收费服务

2、物业服务费的催缴

拖欠物业费的主要原因

物业服务费的一般催缴程序

五、代收代缴费用

代收代缴费用项目

代收代缴水费；

代收代缴电费；

代收代缴燃气费；

代收代缴供热费；

代收电