WK中山项目前期策划建议书.ppt

万科中山工程前期

筹划建议书;我们面对什么样的市场环境？;我们有什么？;我们去哪里？;策略：工程未动品牌先行教育营销贯穿始终;目录;第一局部

总体市场分析;一、中山市城市概况;中山市地图;【行政区划分】;【人口】;城镇人口143.41万人，占60.67%；

乡村人口92.95万人，占39.33%。

侨胞60多万人。;大专以上6.24万人，高中33.15万人。;【经济】;产业走规模化、集约化道路;小结：;二、中山市房地产数据分析;2、城区、镇区比照分析;;3、外销房情况分析;;三、中山房地产市场特征分析;2、市场成熟度还有待于提高;3、内外销并存，内销占绝对主力;4、产品更新快、品牌忠诚度高;5、电视媒体和房展是购房信息传播的主渠道;6、推货谨慎，吸纳速度慢;7、销售价格区域差异大;第二局部

消费者行为分析;一、市场客户主流与非主流分类;二、市场客户群体的消费行为分析;2、品牌的影响力;3、购房区域选择;4、价格选择;5、产品要求;6、置业时机;7、对折扣的敏感;置业选择

因素

客户类别;置业选择

因素

客户类别;思考：

按照目前客户选择区域的分布格局，我们能吸引什么类型的客户群？

如果以低价格切入市场，能否改变目前客户选择的区域偏向？

如果开展中档、精品工程，回避东区的高价竞争，我们的目标客户群又是哪一类人群？;第三局部

工程分析;一、工程所在区位描述;二、工程SWOT分析;三、竞争分析;【长期竞争分析】;四、思考;第四局部

工程风险分析;一、区位风险;二、销售速度风险;2、市场较快销售速度;3、不同销售速度对本工程开发指标的影响;;敏感性分析结果如下：;内部收益率的影响：;总结：;第五部分

工程定位;一、目标客户定位;2、定位依据;3、定位结论;4、特征分析;5、职业分类;6、目标客户特性需求分析;需求：;私营企业主;需求：;企业白领;需求：;7、目标客户群的拉升;二、工程档次定位;2、档次定位;随着工程开发深入，各类配套设施逐步完善，居住人气提升，可以带动南区的整体区位价值，本工程价格也会随之升高。届时我们将有号召力吸引更高档次的目标客户，将整个楼盘档次提升。;三、工程形象定位;开发概念的推导步骤：;2、从市场需求推??形象定位的关键词;质朴;3、产品自身特色推导形象定位的关键词;万科的品牌口号：“建筑无限生活〞

万科的品牌核心：“以客户的生活为本〞

万科的品牌个性：“有创见的、有文化内涵、关心体贴的〞

万科的品牌主张：“万科提供一个展现自我的理想生活〞;万科品牌精髓;万科品牌的关键词;5、从万科“四季花城〞系列推导关键词;6、本工程形象概念的推出;四、价格定位;2、市场比较法分析均价;多层价格建议;情景洋房价格建议;Townhouse价格建议;工程总体价格建议;3、入市建议;第六部分

产品建议;一、工程整体容积率建议;市场比较法;工程本身的产品需要;产品种类;;三、分期开发次序建议;表达一个大盘应有的综合环境优势。

在销售现场及参观区域，突出本工程在细部处理，如安排特色景观带及具有欣赏效果的小品。

销售区域的环境处理，表达出本工程纯美、向上的生活形态，让客户在不经意之中触摸理想的生活境界，并适当增加立体的环境音乐、自然虫鸟声等。;;四、首期开发楼型建议;其中参考工程如下：;根据市场平均售价计算，市场需求主力户型面积在100-120

平方米左右。;户型、面积建议：;万科四季花城;绿之演绎：;;;在楼盘两边增加绿化密度，种植大型树种及多种彩色花卉，增添优美景观，又可以丰富工程景观，增添工程卖点。;光之演绎：;;;在广场上兴建玻璃观星台，象征人类对宇宙的无限向往。;水之演绎：;在工程中部由南向北建造一条流动水系，既可将工程各区园景联系，构成景观主轴，又可丰富水景效果，并可将洋房区和别墅区和谐分隔。;风之演绎：;;;互动性设施设置：;以130平方米一户计算，整个社区约有4000户。

较长一段时间内生活配套无法全部落实，客户对社区内配套有较大依赖。;双会所功能界定分生活休闲类与健康运动类。;;八、建筑立面建议;;中山市民的整体欣赏角度；

目标客户群的喜好；

工程产品的替代性。;;九、商业街建议;功能建议:;通过设置露天咖啡座，增添优雅闲适的生活味道

;十、交楼标准建议;公共局部装修:;建议以装修套餐的形式让客户选择,套餐的单位价格分300元/平方米和500元/平方米两种.;教育资源已经成了市场工程一个强有力的卖点。;开展商：天英实业

工程区位：石歧区

销售均价：3600元/平方米〔包装修〕

教育配套：中山市实验小学

客户形态：镇区生意客、白领;学校的选址及规模

建议将学校安排在邻城南一路或工程西北面的内环线附近处。

具体的建筑面积根据政府规划要求。另外