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证券研究报告

【另类资产观察】REITs规避沿海仓

储，可转债以防御为主

证券分析师

刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001

陈蔚宁投资咨询资格编号：S1060524070001

2025年4月13日

2025年第7期总第121期

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本本周核心观点周核心观点

市场回顾

REITs跑赢股票，跑输债券。本期（3.28-4.11,以下同）REITs指数涨跌幅为-0.56%，各指数涨跌幅表现：债券REITs可转债红利股沪深

300。华夏北京保障房REIT、华夏大悦城商业REIT、博时津开科工产业园REIT表现最好，涨跌幅分别为6.42%、5.42%、4.77%。

权益普跌，可转债下跌2.03%。关税冲击之下，可转债跟随权益大跌，但下跌弹性尚中等偏弱，且剔除跌幅极深的尾部个券之后，可转债抗跌性

尚可（87%数量个券跌幅均值为1%）。汽车、电力设备等海外收入贡献度较高的新兴周期转债的跌幅较深；相对抗跌的，一是防御性策略，如高

评级（AAA）转债，二是国产替代（如农林牧渔）及内需相关的行业，传统周期个券较集中的双低策略亦受益于此。本期可转债涨跌幅，稳定

（-1.01%）＞消费（-1.03%）＞传统周期（-1.09%）＞TMT（-2.09%）＞大宗商品（-2.48%）＞新兴周期（-3.74%）。

策略展望

关税摩擦压制风险偏好，周期REITs相对不利。今年以来REITs与股、债的相关系数低，行情保持一定独立性，中证REITs全收益指数仅微跌

0.56%。结构性分化明显，体现出季报博弈结束之后、关税冲击之下风险偏好回落的特征，稳定行业（如保障房、水利、市政）上涨，而周期行

业（产业园、仓储物流）下跌。关税冲击对沿海的仓储物流REITs影响最为直接，因跨境电商是近年沿海地区仓储物流的重要需求驱动。关税落

地（4月3日）后，位于深圳的红土创新盐田港REIT、位于上海的华安外高桥REIT、位于杭州的华夏深国际REIT分别下跌4.41%、2.11%、2.05%。

后续两周，REITs本身的增量信息较少，或维持窄幅波动，但风险偏好走弱、稳定板块相对强的结构性趋势或将延续。二级市场关注稳定及业绩

较好的行业，如保障房、消费、水利等，规避仓储物流、产业园区等周期类行业，尤其是直接受关税冲击的沿海仓储物流。

关税不确定性平息以前，可转债维持防御性策略。第一，中美双方的关税措施可能仍将频繁调整，政策环境不确定性强。第二，4月8日以来权

益、可转债回升，阶段性低位投资的窗口期可能已过。4月7日可转债一度跌至价格中位数约115元的水平，估值虽高于24年9月中旬，但已低于

25年以来估值，赔率有一定吸引力。但随着政策对权益市场的呵护态度明朗化，可转债价格中位数已回升至119元，赔率收敛而胜率的不确定性

仍高。后续两周，关税不确定性或暂难平息，仓位上建议保持中低配置。择券上维持防御性，以大盘、高评级策略为主；另外，可以博弈增量

内需政策，关注消费、传统周期板块，以及传统周期较集中的双低策略。

风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。2

公募REITs：REITs跑赢股票，跑输债券

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RREEIITTss行行情回顾：情回顾：RREEIITTss跑跑赢股票赢股票，，跑跑输输债券债券

本期（3.28-4.11,以下同）各指数涨跌幅表现：债券REITs可转债红利股沪深300。本期REITs指数涨跌幅为-0.56%。股指

涨跌幅为-4.21%，其中红利股涨跌幅为-2.62%，债券涨跌幅为0.92%。

本期各板块REITs涨跌幅:水利设施(4.04%)市政设施(2.47%)保障性租赁住房(2.44%)消费基础设施(2.22%)能源基础设施

(0.68%)生态环保(0.38%)交通基础设施(-0.04%)园区基础设施(-0.88%)仓储物流(-2.35%)。

REITs跑赢股票，跑输债券