房屋买卖合同纠纷中诉讼时效抗辩的四种类型及裁判规则模板.docxVIP

房屋买卖协议纠纷中诉讼时效抗辩四种类型及裁判规则

一、不动产交付与产权变更登记是否适用诉讼时效

1、案例

王某和A企业于11月签署《商品房认购协议》。协议约定了王某支付房款时间,同时明确A企业应在11月18日前交付房屋。协议签署后,王某按约支付了房款,但截止1月．A企业仍然没有向王某交付房屋,也未办理产权证书。1月,王某诉至法院,要求A企业交付房屋并支付自12月2日起至1月逾期交房违约金97405元。A企业则认为:依协议约定,假如王某在11月18日前没有收到房屋,应该在两年内行使诉讼权利,故其诉讼请求超出诉讼时效。

2、案例

3月,张某与B企业签署《商品房买卖协议》,协议约定:房屋总价款为164155元．B企业当在10月31日之前将房屋交付张某,并在交付房屋后90日内到登记机关办理立案,立案后90日内办理房屋产权证书。后张某按约支付购房款,但B企业直到11月26日才向张某交付房屋,且未办理房屋权属证书。7月,张某起诉至法院,要求B企业办理房屋产权证书并支付逾期交房、办证违约金46000元。B企业辩称:依据约定,我企业当在5月1日前办好房屋权属证书,张某从知道权利受侵害到起诉之日已经超出诉讼时效,法院不应支持。

3、案例

10月,郑某与C企业签署《商品房买卖协议》,协议约定:房屋总价款为282069元．C企业应该在8月30日前,将符合约定房屋交付给郑某,拖延交房,当按日支付已付购房款万分之二违约金。后郑某依约定支付了购房款,但C企业直到11月8日才将房屋交付郑某。11月19日,郑某将C企业诉至法院,要求其支付违约金44860元。C企业认为:自9月1日起,我企业拖延交房事实已定,故张某主张已经超出两年诉讼时效,应该驳回其诉讼请求。

上述3则案例所包含均是在房屋买卖协议纠纷中,当买受人要求出卖人推行交付房屋、产权变更登记、支付违约金等义务时,出卖人以诉讼时效为由拒绝推行相关义务。

从司法实践来看,不动产买卖协议纠纷争议点关键集中在3个方面:交付不动产、产权变更登记和违约金支付。在买受人因上述事由诉至法院以后,出卖人时常以诉讼时效为由提出抗辩。因为不动产买卖在推行过程中,包含问题含有多样化特征,故本文拟以房屋买卖协议纠纷为视角,从当事人所提出不一样类型诉讼时效抗辩入手,分析不动产买卖过程中诉讼时效适用范围。另外,因为房屋买卖协议包含种类较多,为了便于分析,本文在叙述中将房屋性质限定为可自由上市交易商品房,并将开发商与自然人之间新建房屋买卖、自然人与自然人之间二手房屋买卖中房屋产权取得方法统称为产权变更登记。

二、不动产买卖纠纷中以时效抗辩四种类型

具体到司法实践,不动产买卖纠纷中,出卖人援引诉讼时效抗辩情形较多,以房屋买卖协议纠纷为例,关键有以下四种。

第一,无房无证型抗辩。即如本文所举案例1中情形。协议签署后,买受人已按约支付房款,出卖人却并未将房屋交付给买受人也未办理产权变更登记,而买受人也未在约定义务推行期限届满后两年内向出卖人主张上述权利,推行期限届满两年以后,买受人起诉要求出卖人推行交付房屋和办理产权变更登记义务,出卖人以超出诉讼时效为由进行抗辩。

在因房屋未交付而引发争议中,还存在两种情形:其一是房屋已含有交付条件,买受人却并未在约定时限届满后两年内主张交付:其二是自约定房屋交付期限届满以后一段时间甚至于买受人起诉之时,房屋一直未含有约定交付条件。

第二,有证无房型抗辩。协议签署后,买受人已按约支付房款,房屋也已办理了产权变更登记,但房屋并未交付使用,而买受人也未在约定义务推行期限届满后两年内向出卖人主张上述权利,推行期限届满两年以后,买受人起诉要求出卖人推行交付房屋义务,出卖人则以超出诉讼时效为由进行抗辩。

第三,有房无证型抗辩。即如本文所举案例2中情形。协议签署后,买受人已按约支付房款,房屋也已交付给买受人,但出卖人却并未在约定时限届满以后两年内办理产权变更登记,推行期限届满两年以后,买受人起诉要求出卖人办理产权变更登记,出卖人以诉讼时效进行抗辩。

第四,一次阻断型抗辩。与上述3种情形相随而生是违约金。房屋买卖协议纠纷中所产生违约金大致有两种类型。其一为数额确定一时性违约金,其叙述方法大致以下:如出卖人未根据约定时限交付房屋,则自违约之日起10日内,一次性支付买受人违约金20万元:其二为按日（月）计算继续性违约金,其叙述方法大致以下:如因出卖人原因,造成买受人未按协议约定时限取得房屋产权证书,则出卖人自约定时限届满之日起按日向买受人支付已付购房款万分之三违约金,直至买受人取得房屋产权证书之日止。

上述两种类型违约金中,