房地产开发行业地产新视角：城市扩张对房地产销售的挑战与影响，传统扩张路径面临挑战，城市Z轴发展效率或为未来成交量决定性因素.docx

证券研究报告

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我国过往商品房销售情况复盘 5

我国商品房销售上一轮上涨周期自2015年持续至2021年 5

全国销售结构性复盘：2015-2021年分省份销售贡献 5

全国销售结构性复盘：2022-2024年分省份销售贡献 7

典型省份特征分析 8

城市扩张或为过去商品房销售的底层驱动力 10

商品房销售面积与建成区面积的增长高度相关 10

城市扩张的速度影响了人口流入与房地产销售 11

当前人口、产业发展速度已滞后于城市扩展速度 16

传统城市扩张路径面临一定挑战 20

资金限制 20

客观规律限制 21

未来成交量水平或由城市Z轴发展效率决定 24

风险提示 26

图表目录

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图1.商品房销售面积自2022年开始出现下滑 5

图2.商品住宅销售面积自2022年开始出现下滑 5

图3.2015-2021年各省市销售情况复盘 6

图4.2022-2024年各省销售情况复盘 7

图5.广东、浙江常住城镇人口及常住人口数量均有较大提升 9

图6.湖南省增量城镇人口人均销售面积高于广东省 9

图7.5大城市商品房销售面积（万㎡） 10

图8.年度常住人口增量（万人） 10

图9.2007-2015年建成区面积与销售面积高度相关 11

图10.2016-2022年建成区面积与销售面积高度相关 11

图11.样本城市中郑州、武汉建成区面积增长斜率高于北京、上海、深圳（万㎡） 11

图12.重庆、郑州、武汉商品房销售面积在2018年前后才开始走弱 12

谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准图13.重庆2010-2011年供应地块更靠近中心区域 12

谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准

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图14.重庆2022-2024年供应地块几乎全部分布于中心区域外 12

图15.武汉2010-2011年供应地块几乎集中在中心区域 13

图16.武汉2022-2024年供应地块中心区域集中度降低 13

图17.郑州2016-2017年供应地块仍有部分位于极限通勤距离内 13

图18.郑州2022-2024年供应地块几乎全部分布于极限通勤距离外 13

图19.上海2010-2011年供应地块几乎均在中心区域外 14

图20.上海2022-2024年供应地块几乎均在中心区域外 14

图21.北京2010-2011年供应地块几乎均在中心区域外 14

图22.北京2022-2024年供应地块几乎均在中心区域外 14

图23.北京、上海商品房销售面积在2010年以前已经经历了下行 15

图24.福州2010-2011年供应地块情况 15

图25.福州2022-2024年供应地块情况 15

图26.长沙2010-2011年供应地块情况 16

图27.长沙2022-2024年供应地块情况 16

图28.成都2010-2011年成交地块情况 16

图29.成都2022-2024成交地块情况 16

图30.湖南2015年后人口增长趋缓，而建成区面积增长基本持平 17

图31.湖北2015年后人口增长放缓，而建成区面积降速慢于人口增长降速 17

图32.四川2015年后城镇人口增长趋缓，建成区面积增长加速 17

图33.河南2015年后城镇人口增长趋缓，建成区面积增长加速 17

图34.至2022年已有556个城市城区人口/建成区面积低于1 18

图35.至2022年全国城区人口/建成区面积均值已降至0.76 18

图36.2006-2022年福建建成区面积增长与GDP增速呈现阶段性背离 19

图37.2006-2022年河南建成区面积增长与GDP增速呈现阶段性背离 19

图38.2006-2022年江西建成区面积增长与GDP增速呈现阶段性背离 19

图39.2006-2022年四川建成区面积增长与GDP增速呈现阶段性背离 19

图40.2006-2022年广西建成区面积增长与GDP增速呈现阶段性背离 20

图41.2006-2022年湖南建成区面积增长与GDP增速呈现阶段性背离 20

图42.2006-2022年浙江建成区面积增长与GDP增速呈现阶段性背离 20

图43.2006-2022年陕西建成区面积增长与GDP增速呈现阶段性背离 20

图44.历年财政收支增速情