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租赁合同审核审查要点

一、 留意租赁用途的变更

承租人以合同商定用途使用房屋后，在租赁过程中不得更改，包括品牌、业态等，此时在合同中可以商定要求承租人供给营业执照及其它相关证明文件〔包括但不限于拟经营品牌的经营代理权及经营权的相关证明文件〕。如需办理营业执照的，应对办理时间进展商定，并对承租人擅自转变租赁用途或转包情形使用违约金罚则。

二、 关注签约时公司尚未成立

建议合同注明承租人为***公司筹，并由创办股东签字，要求在规定时间内办妥注册手续并补盖公章，逾期未成立的，出租人有权解除合同，或要求其股东连续履行合同。

三、 留意有关日期项的调整风险

明确相应违约责任，建议商定出租人经承租人同意，或书面通知承租人后可适当调整交付日，或是模糊商定交付日期，或是在租赁期限上赐予顺延，此外双方不担当其他责任。

就开业日，因商业工程开业分为工程整体开业和承租人承租物业开业，对整体开业期，假设开发商延期，建议商定开业期可顺延，同时租赁期限顺延；或告知承租人后调整，此外双方不担当其他责任。

四、 开业日与装修期关系

提前开业状况处理，包括就提前开业租金及各类费用如何收取。逾期开业状况处理，如何适用违约金。

五、 租金与物业治理费

租金计算标准明确，数额清楚，表格式商定需具体校对；假设长期租赁合同，应留意租赁期限内的租金递增。

物业治理费具体列明，并就租赁期内调整予以商定。但收取与调整须符合《苏州市物业效劳收费治理实施方法》。

其他各费用明确列明，并商定可随市场或有关部门调价而有所调整，同时对履约保证金项、各类押金均有明确表述。

六、 逾期支付租金及其他费用的违约责任

1、扣除履约保证金；

2、有权停水停电；

3、逾期付款违约金；

4、逾期支付超过期限，且经过书面催告后仍未支付，有权解除合同，并收取较高解除合同违约金；

5、解除合同后，拒绝撤场搬离，并办理相关手续的，按天收取双倍租金违约金，并对现场物品放弃全部权，出租人有权自行处理，并不得要求任何装修补偿；

6、送达方式，寄送合同商定地址，无人接收不影响认定送达。

七、 房屋交付

承租人未按通知办理房屋交接下风险转移。何时起租赁房屋风险转移至承租人，假设承租人未按期办理交接，则通知交接截止日起风险始转移至承租人。

八、 装修条款

装修押金商定，装修标准、装修时间予以限制，并留意装修未依据出租人标准下的有关改正、停工、损害赔偿〔含出租人与第三人〕及装修期延误状况处理及相关责任担当。

九、 续租、退租、转租、转让1、续租

续租申请期限以及优先续租权的放弃情形，以及出租人可在租赁期限届满前肯定期限偕潜在承租人进入该房屋了解房屋状况。

2、退租

如以租赁房屋为公司注册地址，需商定承租人退租后肯定期限内变更注册地址，并商定违约责任。

3、转租

转租限制，一般不同意转租以及其他方式分租。

4、转让

风险点在于转让后租赁房屋能否以租赁合同连续履行，此时可商定在出租人书面同意下，承租人方可在该房屋注册设立承租人确定控股公司以代替承租人从事本合同商定经营活动，并由公司与出租人签署确认文件。

十、 优先购置权

应留意防范未通知承租人状况下，出租人出售租赁房屋，承租人主见房屋买卖合同无效并主见优先购置租赁房屋。建议租赁合同或可直接商定承租人放弃优先购置权，或对承租人行使优先购置权在行使期限、条件上予以限制。如“出租人应于房屋出卖前一个月书面通知承租人，承租人于通知后一个月内可在同等条件下主见优先购置权，未主见的丧失优先购置权”。

十一、房屋返还

返还时间与返还房屋要求，重点关注未按期返还违约责任：

1、停水停电；

2、承租人放弃未搬离物品全部权，出租人自由处置；

3、出租人恢复房屋费用由承租人担当；

4、承租人无权主见装修补偿；

5、每天按双倍租金、物业治理费支付违约金；

6、租赁期届满至实际返还房屋使用费。

十二、合同解除

出租人可解除合怜悯形，重点关注：

1、未付租金及各类费用〔含履约保证金、各类押金扣除后的补足〕至肯定期限(留意书面通知)；

2、转租、分租情形；

3、转变房屋用途且肯定期限内未更改〔留意书面通知〕；

4、未按期开业，开业后停业，及营业时间少于合同商定；

5、装修、修理事项；

6、卫生状况、排污排废状况、噪音及其它污染状况已经或可能影响相邻承租人使用；

7、未按期办理交付手续〔留意书面通知〕；

8、有关证照不齐全或未能按期取得合法证照至肯定期限。

十三、就商业广场租赁与写字楼出租有所区分，下为写字楼租赁合同审查要点

〔与商业广场租赁一样处不在陈述〕1、留意租赁用途的正确表述

因写字楼出租不同与商业物业，在租赁用途中宜商定只为办公等使用，不得用于非办公商业经营性使用。

2、留意入驻日期项

对于写字楼出租，商家只存在入驻时间，不存在开业时间，因此在入驻时间上应留意商家不