江苏常熟东方东路南侧地块市场调研报告.ppt

东方东路南侧地块

市场调研报告;目录;1.常州市宏观环境分析;常州市人均GDP增长态势良好;◆从统计数据来看，常州市从2002年以来人均GDP每年以超过10%的速率在增长。

◆尤其在2004和2006年两年间，增长速率超过了20%。并突破了3000美元的大关，并向富庶型生活走出了一大步。

◆数据也说明常州市的经济运行状况良好，经济开展相对稳定和繁荣。;常州市效劳业开展快速且稳定;常州市2006年消费品零售市场开展不断扩大;常州市餐饮市场持续升温，

品牌建设成效显著;常州市恩格尔系数研究;◆从常州市自1990年以来的恩格尔系数的变化曲线来看〔注：食品支出占消费支出的比重〔恩格尔系数〕是国际上通行的衡量居民生活水平上下的重要标志〕，具有以下几个特点：

◆常州市恩格尔系数在1995年出现小幅度的上升，在1998年出现较大幅度的上升

◆其他年份都呈现稳步下降的趋势

◆常州市恩格尔系数虽然在1995年和1998年曾出现了上升这个不正常现象，但第二年都出现了较大幅度的下降，总体上呈现出稳定的下降趋势。;综述;1.2常州市房地产市场开展状况;;房地产开发供给情况;商品房需求及价格情况;2006年常州房地产市场整体呈现以下特点：

1、市场呈现“三高〞，即推盘量高、价格高、余量高的态势；

2、小户型产品再次集中上市，一度占据市场主流；

3、湖塘地区成为全年楼市的“热点〞区域，推盘量创历史新高；

4、各楼盘优惠力度不断加大，为空前所未有过的；

5、开发商更注重产品细节塑造；

6、政府对楼市调控成为影响未来楼市走向的重要因素之一。;2.戚区宏观环境分析;2.1戚区总体概况;2.2戚区经济开展状况;2.3戚区住宅方面总体规划开展情况;2.4戚区消费情况及走势;2.5戚区居民生活特性分析;消费特性描述;2.6戚区宏观环境情况总结;3.开发区概况;3.1开发区概况

江苏省常州戚墅堰经济开发区，位于戚墅堰区东北侧，是经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，总规划面积13.22平方公里，工业建筑用地面积4.85平方公里，目前已启动面积7.66平方公里，区位条件十分优越，通讯方便，交通便捷，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河??常州市外环路均穿境而过。;;3.3开发区开展趋势总结;区域五大价值点;常州价格盆地：东部开发区城市功能不断完善，价格提升铁板钉钉；且，从目前整体市场来看，3200元/平米的版块均价低于常州市房地产均价，绝对是价格盆地。;生态资源明显：常州首个湿地公园。;优越的交通环境：1、高速出口

2、外环直接通达市中心

3、东方大道、青洋路直通东西南北。;区域多个开发商争相进驻，多个工程相继建造，给区域开展带来了无限生机和活力。;4.戚区片区开展策略;4.1片区开展策略

据戚区统一总体规划，戚区将分区为中心区、新城区、老城区三个片区。

●中心区：主体功能为戚区行政管理、公建、文教、体育、商贸效劳中心。

●新城区：主体功能为生活居住、商贸、交通用地。作为戚区东部新建居住区。

●老城区：主体功能为戚区老城生活、居住用地。;4.2戚区片区开展总结;5.戚区房地产现状及开展趋势;5.1戚区房地产现状及开展概述;5.2戚区房地产开展产品总结;6.戚区片区楼盘比较与分析;6.1老城区楼盘比较与分析;老城区楼盘分析：

□老城区现有物业销售大多起始较早，且物业体量跨度大，总建筑面积由6000平方米直至26万平方米。物业的交付时间，集中在未来两年。据政府规划，该区域在短期内，暂无其他新物业出现。

□从产品性质上讲，老城区的现有物业，大多为“住宅加底商〞的传统配置模式，小区内的休闲主题元素以及配套设施仍然较朴素。

□从产品标准上来说，老城区物业正从多层产品实现向小高层、高层产品的过渡。其畅销户型大多集中在90平米的实惠两居室与120平米的舒适三居室。其可界定的消费群体范围也相对较广，其中，包括安置类物业〔五一花园〕、一般小区标准的物业〔荷花苑、河苑新家园等〕、大社区的物业〔汇龙湾〕，其销售均价的幅度也十清楚显，近720元/平方米。其令业主满意和最受居民欢送的，也仍是一般小区标准的物业。

□从物管的收费标准来看，老城区物业根本停留在中档物业水准，其物业收费也集中在0.35元/㎡-0.5元/㎡之间。

□整体看，老城区物业整体销售周期均较长。除临戚大街中心区位的福鑫园、荷花苑近园，以及金星大厦物业等外，老城区内的其他物业的去化速度相对都较缓。;6.2新城区楼盘比较与分析;6.3中心区楼盘比较与分析;规划分析：

本案规划有联排别墅、小高层公寓，沿街商铺等三种产品，分一期、二期建设。工程一期包括：