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资产评估师知识点合辑2025

1.资产评估基本理论

1.市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值的形成条件包括：买卖双方自愿进行交易；买卖双方出于各自的利益进行交易；交易双方具有完全的信息；交易对象在市场上有足够的展示时间；不存在特定或特殊关系。例如，在房地产市场中，一套普通住宅在公开市场上，众多买家和卖家自由竞争下达成的价格就接近市场价值。

2.非市场价值是指不满足市场价值成立条件的其他价值形式的集合，包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，它与市场价值的区别在于投资价值是针对特定投资者的，而市场价值是针对一般投资者的。比如，一家企业对某一项目进行投资，该项目对于这家企业的投资价值可能因为企业自身的战略布局、协同效应等因素而与市场上其他投资者对该项目的看法不同。

3.资产评估假设是依据现有知识和有限事实，通过逻辑推理，对资产评估所依托的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定。主要的资产评估假设有：交易假设，是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；公开市场假设，是假定资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格取决于市场的供求关系；持续使用假设，是假定资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用；清算假设，是假定资产处于被迫出售或快速变现的状态。例如，在对一家正常经营的企业进行评估时，通常采用持续使用假设；而当企业面临破产清算时，则采用清算假设。

4.资产评估原则包括工作原则和经济技术原则。工作原则有独立性原则，要求评估机构和评估人员在执业过程中保持独立，不受外界干扰和影响；客观公正性原则，要求评估结果应以充分的事实为依据，实事求是地反映评估对象的价值；科学性原则，要求评估过程中采用科学的评估方法、程序和技术。经济技术原则有供求原则，是指商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降；最高最佳使用原则，是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，使评估对象的价值达到最大的使用方式；替代原则，是指在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值；预期收益原则，是指资产的价值取决于其未来所能带来的收益；贡献原则，是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关资产或资产整体的价值贡献。比如，在评估一处商业房产时，考虑其最高最佳使用方式可能是作为商场出租，而不是作为普通住宅使用，这就是最高最佳使用原则的体现。

5.成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。其基本公式为：评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。重置成本分为复原重置成本和更新重置成本，复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用；更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。例如，评估一台旧设备，先确定其更新重置成本，再考虑设备因使用磨损产生的实体性贬值、因技术进步导致的功能性贬值以及因市场需求变化等导致的经济性贬值，最终得出设备的评估价值。

6.市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。运用市场法的前提条件包括：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动。市场法的具体方法有直接比较法和类比调整法。直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法，如现行市价法、市价折扣法等；类比调整法是指利用参照物的交易价格，通过对比分析评估对象与参照物之间的差异，在参照物交易价格的基础上进行调整估算评估对象价值的方法，如功能价值类比法、价格指数法等。例如，在评估一辆二手车时，通过查找市场上近期交易的同型号、同车况的二手车价格，进行适当调整后得出评估价值，这就是市场法的应用。

7.收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。其基本原理是资产的价值取决于其未来所能带来的收益。收益法的基本参数包括收益额、折现率和收益期限。收益额是指资产未来预期收益的金额，通常采用净现金流量等指标；折现率是将未来收益折算为现值的比率，它反映了投资的风险和收益水平；收益期限是指资产产生收益的持续时间。收益法的具体方法