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资产评估师考试考点梳理2025

《资产评估基础》

1.价值类型

价值类型包括市场价值和非市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。非市场价值包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，它会因投资者的不同而不同。在用价值是指将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业、资产组的贡献的价值估计数额。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。例如，一家企业因战略调整出售其持有的部分土地，若在正常市场环境下的评估价值为市场价值；若该企业因资金链断裂被迫快速出售该土地，此时的评估价值则为清算价值。

2.评估假设

评估假设主要有交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。公开市场假设是假定资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格取决于市场的供求关系。持续使用假设又分为在用续用、转用续用和移地续用。在用续用是指处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去；转用续用是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去；移地续用是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定。比如，对一家正常经营的企业进行评估，采用持续使用假设；若该企业面临破产清算，则采用清算假设。

3.评估原则

评估原则分为工作原则和经济技术原则。工作原则包括独立性原则、客观公正性原则和科学性原则。独立性原则要求评估机构和评估专业人员在执业过程中不受包括委托人在内的任何单位和个人的干预，保持独立的判断。客观公正性原则要求评估机构和评估专业人员以客观事实为依据，实事求是地进行评估。科学性原则要求评估机构和评估专业人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。经济技术原则包括供求原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期收益原则、贡献原则、评估时点原则等。供求原则是指商品的价格会随着供求关系的变化而变化。最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。替代原则是指同一市场上的相同或相似物品应具有相同或相似的价格。预期收益原则是指资产的价值取决于其未来所能带来的收益。贡献原则是指某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献。评估时点原则是指评估结论的形成具有很强的时间性，不同时点的评估对象具有不同的价值。例如，在评估一套房产时，要考虑当地房地产市场的供求关系（供求原则），分析该房产的最高最佳使用方式（最高最佳使用原则），参考周边类似房产的价格（替代原则），预测该房产未来的租金收益（预期收益原则），确定评估基准日（评估时点原则）。

4.市场法

市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。其基本前提包括：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动。运用市场法进行评估的基本程序包括：选择参照物；在评估对象与参照物之间选择比较因素；指标对比、量化差异；在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；综合分析确定评估结果。例如，评估一辆二手汽车，在二手车交易市场找到多辆同品牌、同型号、相近年份和里程数的汽车作为参照物，对比它们的车况、配置等因素，对参照物的价格进行调整，从而得出被评估汽车的价值。市场法常用的具体方法有直接比较法和间接比较法。直接比较法包括现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。间接比较法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准物）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。

5.收益法

收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。其基本前提包括：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；被评估资产