北京蓝谷竹园项目营销策划方案.ppt

锋华兴业?

敢于创新/敢于啃硬骨头-;敢于创新，敢于啃硬骨头;引自《安家》地产品牌榜的评价;锋华十年之北京项目版图;代理项目：近40个

总销售面积：愈300万平方米

总销售额：愈100亿元人民币;第1个创造商务公寓产品类型；

第1个创造产权酒店开发及营销模式；

第1个公开承诺销售率不达95%不结案；

第1个做到所代理项目100%成功率；

;2001年北京十大代理行之一；

2002年北京十大代理行之一；

2003年北京十大代理行之一；

北京十大品牌代理行之一；

2004年北京地产金牌代理行；

北京地产十大品牌经济公司；

创造城市价值2004中国地产年度经纪公司；

创造城市价值2004中国地产年度经纪公司人物；

北京地产最佳贡献奖；;;;;启发;经典运作;选择锋华的理由;不选择锋华的原因;北京蓝谷竹园项目

营销策划方案;导语;提案框架;别墅市场整体态势;几个数字：

300万

据统计2005年北京别墅市场新增有效供应300万平米，而2004年约有230万平米，2001年——2003年这一数字一直保持在350万。2004年别墅项目总量160个。

一山两河三线四高

北京别墅市场呈现出一山（西山）、两河（潮白、温榆河）、三线（京顺、京通、立汤）、四高（京昌、京沈、京开、京承）的分布态势。;年份;10370元

2004年别墅的整体均价为10370元，从供应类型上看，联排别墅2050套，独栋别墅1561套。联排别墅价格在6000——8000元，独栋别墅价格在万元以上。;44.07%

北京市别墅市场供应以东北和北部的项目占绝对优势，这些区域是北京别墅开发的传统区域。从整体供应状况来看，昌平区的新增别墅项目最多，为10个；朝阳区次之，为7个；海淀区的别墅项目仅有4个。

昌平、顺义利用潮白河、温榆河的汇集使区域局具有天然优美环境资源，京承高速、京顺路、京昌高速等便捷交通条件、区域内已形成的成熟配套设施，使得这个区域长期成为别墅供应的热点区域。04年两区域供应量依然高，占年度总供应量的44.07%

几个关键词：

新兴别墅区

如房山的提香草堂；通洲的天地美墅、珠江国际城、运河上的院子；南城的龙熙顺景等。新兴别墅区的出现意味着别墅的消费观念和消费人群出现了变化，已不局限于特定地区。作为第一居所使用的别墅渐渐清晰。;两级分化

经济型别墅和超级豪宅形成别墅市场的两级分化。

总价千万以上的别墅产品凭借其优越的自然环境优势和国际化的产品制作，占据了高端市场的重要地位；2004年以来经济型别墅市场也不但放量。高级白领队伍的不断壮大和收入的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。于是，不断出现了纯粹的豪宅别墅与经济型别墅（小独栋与联排别墅）分庭抗礼的迹象和趋势。

2004年，北京别墅市场给人们带来了又一轮新概念的轰炸，经济型别墅引导着中产阶级消费、城市别墅又将第一居所概念再度升温。

原创别墅、中式别墅、西式别墅同台竞技。;;别墅市场整体态势;别墅市场整体态势;品质提升

别墅的品质将会有一个很大的提升，高档别墅的定制和个性化程度将会提高。整体规划设计水平日益上升，对自然环境的利用和借鉴，对社区内部环境质量和景观质量的细节，对产品功能、户型的设计、空间层次等方面提出更高的要求。

节能、舒适以及智能化别墅将会逐步出现。

风格多元化，产品定位更准确。

产品定位的独特性、多元性和完善的配套，成为开发商制造和吸引市场需求的法宝。伴随着价格的上涨和市场的日趋成熟，别墅市场的竞争逐渐加剧，别墅的类型、价格不断呈现分化的趋势，不同区域别墅产品的市场定位越发清晰：富有阶层更加追求豪华、气派的顶级别墅；而一部分从专业人员中分化出的中产阶层，由于自身知识层次和社交范围的影响，更注重情调、社区的风格，一些总价相对较低，设计别致的别墅则是他们的首选。开发商;通过准确的市场定位，大大削弱自己项目在区位、交通上的不利因素，同时也为购房者提供了更大的选择空间，迎合年轻资产阶层追求健康、自由、独立生活诉求的产品不断涌现，通过社区自然环境、人文环境的建设，改善项目品质，加上适中的价格和户型，推向市场即受到目标群体的积极响应。

中式别墅，别墅中的调味品

欧美风格的西式别墅依然是高端住宅市场的主流产品，但部分中国的财富精英们从心理上开始有了一种回归本土建筑的需求。2004年下半年，观唐、易郡、运河岸上的院子、紫庐等中式别墅集中推出成为别墅的焦点。中式别墅是别墅市场的有益补充，但绝不可认为中式别墅就会就此取代传统别墅。

别墅开发大盘时代

首创置业、珠江合生、万科、万达、天鸿、华润等实力强劲的大开发商