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资产评估师考试必备资料2025

第一部分：《资产评估基础》

1.评估的基本概念

评估是对资产价值进行评定估算的过程。资产具有经济属性，能够为其所有者或使用者带来未来经济利益。评估目的包括转让、抵押、清算等多种情形，不同目的会影响评估方法的选择和评估结果。比如，在企业并购中，评估目的是确定目标企业的公允价值，为交易定价提供参考。

评估主体是资产评估师，需要具备专业知识和丰富经验，遵守职业道德和执业准则。评估客体即被评估的资产，包括不动产、动产、无形资产等。评估假设是评估的前提条件，常见的有持续使用假设、公开市场假设和清算假设。持续使用假设适用于正常经营的企业资产，公开市场假设用于资产在充分竞争市场中的评估，清算假设则用于企业破产清算等情况。

2.评估的价值类型

价值类型主要有市场价值和非市场价值。市场价值是指在公开市场上，资产在评估基准日进行正常公平交易时的价值估计数额。非市场价值包括投资价值、在用价值、清算价值等。投资价值是针对特定投资者而言的，考虑了投资者的特殊偏好和预期。在用价值是资产对特定使用者的价值，强调资产的使用功能和对企业的贡献。清算价值是在企业清算时，资产快速变现的价值，通常低于市场价值。

3.评估的基本方法

（1）市场法：通过比较被评估资产与近期交易的类似资产的价格，来确定被评估资产的价值。运用市场法需要有活跃的市场和足够的可比交易案例。例如，评估一套住宅，可以参考周边近期成交的类似住宅的价格，考虑面积、楼层、装修等因素进行调整。

（2）收益法：基于资产未来预期收益来确定其价值。首先要预测资产的未来收益，然后选择合适的折现率将未来收益折现到评估基准日。例如，评估一个商业店铺，需要预测其未来的租金收入，并根据市场利率和风险因素确定折现率。

（3）成本法：以重建或重置被评估资产的成本为基础，扣除各种损耗来确定资产价值。成本包括购置成本、安装成本等。损耗分为实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗。实体性损耗是资产由于使用和自然力作用而产生的磨损，功能性损耗是由于技术进步导致资产功能落后而引起的价值降低，经济性损耗是由于外部经济环境变化导致资产收益减少而产生的价值损失。

4.评估程序

评估程序包括明确评估业务基本事项、签订业务委托合同、编制评估计划、现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告、工作底稿归档等环节。明确评估业务基本事项是评估的起点，要确定评估目的、对象、范围、基准日等。现场调查是获取资产真实状况的重要环节，需要对资产的实物、使用情况、产权等进行详细调查。收集评估资料要确保资料的真实性、完整性和可靠性。评定估算是根据评估方法和收集的资料对资产价值进行计算和判断。编制和提交评估报告要遵循规范的格式和内容要求，报告应包含评估目的、对象、方法、结果等重要信息。工作底稿归档是为了保证评估工作的可追溯性和质量控制。

5.职业道德与法律责任

资产评估师应遵守独立、客观、公正的职业道德原则。独立是指评估师要保持中立，不受外界干扰；客观是要以事实为依据进行评估；公正是要公平对待各方利益相关者。评估师还应保守客户的商业秘密，不得泄露客户的信息。

在法律责任方面，评估师如果违反法律法规和执业准则，可能要承担行政责任、民事责任和刑事责任。行政责任包括警告、罚款、暂停执业等；民事责任主要是对因评估失误给客户造成的损失进行赔偿；刑事责任则涉及严重的违法行为，如故意提供虚假评估报告等。

相关题目

1.下列关于资产评估概念的说法中，错误的是（）。

A.资产评估是对资产价值进行评定估算的行为

B.资产评估是一种中介服务活动

C.资产评估的客体是评估机构和评估人员

D.资产评估的目的包括转让、抵押等

答案：C。解析：资产评估的客体是被评估的资产，评估机构和评估人员是评估主体。

2.以下属于资产评估假设的是（）。

A.交易假设

B.持续经营假设

C.公开市场假设

D.以上都是

答案：D。解析：常见的资产评估假设包括交易假设、持续经营假设、公开市场假设、清算假设等。

3.市场价值与投资价值的区别在于（）。

A.市场价值是公开市场上的价值，投资价值是针对特定投资者的价值

B.市场价值不考虑投资者的偏好，投资价值考虑投资者的偏好

C.两者的评估方法不同

D.A和B

答案：D。解析：市场价值是在公开市场上的正常公平交易价值，不考虑特定投资者的偏好；投资价值是针对特定投资者而言的，考虑了投资者的特殊偏好和预期。评估方法可能会根据具体情况选择，不是两者的本质区别。

4.运用收益法评估资产价值时，需要考虑的因素有（）。

A.未来预期收益

B.折现率

C.收益期限

D.以上都是

答案：D。解析：收益法评估资产价值的基本公式为资产价值=未来预期收益的现值之和，需要考虑未来预期