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从危机到转机，万科年报都说了什么

2025年4月1日，万科公布2024年度报告，2024年万科全年营业收入为3431.76亿元，同比下降26.32%，较去年降幅（-7.56%）有进一步增加。2024年全年亏损高达487.04亿元，其中归属于上市公司股东的净利润亏损为494.78亿元，亏损幅度近500亿元，而2023年同期为121.63亿元。考虑到当前行业的现状，大幅亏损基本已在预期之内。

年报披露业绩亏损的主要原因为：

（1）开发业务结算规模和毛利率显著下降。分业务类型看，2024年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为3,010.3亿元，同比下降29.95%，占比87.7%。2024年万科实现销售面积1,810.7万平方米，销售金额2,460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6%（降幅高于全国商品房销售面积（-12.9%）和销售金额（-17.1%））；2024年开发业务开复工计容面积约1,022.7万平方米，同比下降40.1%；开发业务竣工计容面积约2,374.5万平方米，同比下降24.2%。销售端和供给端均呈现下降。

对于毛利率，2024年房地产业务毛利率为9.53%，较2023年（15.41%）下降5.88个百分点。我国的预售制导致房地产销售和交房结算一般存在2年的时滞，再考虑到土地获取到预收的时间，滞后的时间可能会延长至2.5至3年左右，因此高价的土地必须要匹配高房价，否则项目层面即可能出现亏损，而当下房价下跌的局面仍未改善。从70大中城市新建商品住宅价格指数来看，从2022年4月起，70大中城市新建商品住宅价格指数同比持续为负；至2025年2月，70大中城市新建商品住宅价格指数同比下降5.2%，距“企稳”仍任重道远，亏损仍将持续。

图70大中城市房屋销售价格指数：新建商品住宅：当月同比;

数据来源：Wind、胜遇研究团队整理

（2）新增计提了信用减值和存货跌价准备。2024年对部分项目计提存货跌价准备

81.4亿元（含非并表项目计提10.8亿元），原因一方面遭受销售压力，另一方面受房价下跌影响资产面临重估。同时，信用减值损失巨额增加，主要是部分应收款项存在回收风险，因此合计计提信用减值264.0亿元（2024年上半年计提信用减值损失20.97亿元），其中2024年应收???款和其他应收款分别计提4.25亿元和257.68亿元。万科应收账款主要为待收取的购房款和物业服务应收款，并包括建造合同业务应收款；其他应收款主要是应收联营/合营及其他企业款（2024年末占比54.60%，下同）、合作方经营往来款（35.14%）以及土地及其他保障金（7.88%），其中针对土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业款等，集团按照单项计算预期信用损失，考虑相关开发项目的情况或特定合作方的偿债能力，结合当前及未来的经济状况，进行减值损失的预计。回收时间方面，一年以内应收账款和其他应收款分别为72.60%和42.25%，其他应收款账龄结构较差。

（3）部分非主业财务投资出现亏损。2024年万科投资净收益为-28.59亿元，而去年同期为26.88亿元，投资收益出现大幅亏损。

（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。2024年万科大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元。艰难局面下，更快速的回收现金流远比规避账面亏损更重要，同时资产交易中可能还会连通债务一起出售，对于减少偿还压力也是好的。;

以上四点原因也均延续了半年报的亏损原因。

此外，少数股东损益较2024年上半年的13.32亿元降至7.74亿元，对于少数股东损益为正，而万科权益净利润亏损的原因半年报和年报均解释为：少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而上市公司的权益净利润除了按股权比例汇总项目公司层面的利润外，还需扣除上市公司层面的费用，以及考虑投资损益、资产交易损益等影响，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。实际上，在单个合作项目中，万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。

此外万科年报中也明确表示：2025年集团将面临公开债务的集中兑付，流动性压力进一步加大。

财务报表的变化方面：

1、资产方面，存货持续下降但其中现房规模持续增加，房价下跌叠加销售端压力，存货面临较大的跌价损