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多重束缚下的国有物企如何决胜“十五五”

十五五”期间，物业公司都面临多方面的经营难题。政策上，物业费限高、空置

房减免政策压缩收入；市场竞争中，低价投标、垫资进场使资金链紧张；业主对物

业费降价的诉求更增加了经营难度。

国企物业公司还面临额外挑战：经营考核指标从营业现金比率变为营业收现率，对

资金回笼能力要求更高；需承担更多社会责任项目，平衡民生保障与经济效益。

在这复杂环境下，规划未来五年发展策略，成为国企物业公司亟待解决的难题。本

文将剖析现状，探索战略方向，提供实操参考，助力其突破困境。

多重束缚，国有物企经营压力持续增加

与民企相比，国企物业公司面临着更为复杂多元的经营束缚。

自2025年新年以来，江苏、重庆、武汉等地降低物业费，部分小区降幅达47%。

多地政府出台“限高令”，企业为争份额主动降价，一时间成为行业热点。从以

下因素来看，所有物业公司都无法避免：

政策因素：因政策有明确导向的地域，如京津冀、长三角、粤港澳大湾区等会出台

相关物业费限高、空置房物业费减免的政策；

市场因素：空置率高和民生问题压力大的地区，如鄂尔多斯、营口推行空置房物业

费减免；以及项目拓展竞争激烈的成都、杭州等城市会实施低价竞争，推行空置房

物业费减免；

业主诉求：投诉率高的重庆、武汉，维权意识强的北京、上海等地，业主推动和政

府支持下，推动物业费下调政策。

从国企属性来看，国企物业公司，还面临如下压力：

社会责任：国企物业公司需要承担定价低、物业费难收的社会责任项目。

经营考核：国企经营考核指标从营业现金比率转为营业收现率，对资金回笼能力要

求更高，民企考核则更灵活。

近期物业费限高降费潮情况统计

应对经营压力，不少物业公司难免出现短期行为

在当前政策与市场的双重压力下，部分国企物业公司采取了一些短期见效但

非长效的行为，具体表现如下：

1、项目拓展激进：投标时采取低价竞争、垫资承揽、过度承诺等短期策略，虽能

中标，但因资金、能力不足，后续服务难保障，导致管理分散、口碑受损，影响长

期发展。

2、欠费催收简单粗暴：大量人力加班催收，占用服务资源，非工作时间催缴甚至

限制业主使用公共设施，影响业主满意度与信任度，阻碍后续服务开展。

3、物业费预收优惠促销：推出大幅折扣、赠品激励、积分兑换等优惠，虽短期回

笼资金，但损害正常收益，降低盈利空间。

4、运营成本不合理减配：为降成本，减少保洁、安保、绿化投入，过度依赖外包

且监管不力，导致服务质量差，业主投诉多。

5、物业退出工作不到位：项目亏损或遇困难时，仓促退出，不与新物业交接关键

信息，导致服务中断，影响业主生活，损害企业形象，阻碍业务拓展。

放眼十五五，需要解决长期性的基本问题在“十五五”期间，国企物业公司需

解决三大基本问题：

（一）实现多重价值平衡的问题

“十五五”期间，国企物业公司要在既有体制下，处理好如下价值平衡问题：

市场化与社会责任：既要参与市场竞争，又要履行社会责任，资源分配难度大。

盈利性与成本控制：体制限制人力成本和物资采购，导致成本高、盈利空间小。

品质保障与成本投入：满足高品质服务需求需资金投入，但成本压力常使服务品质

下降。

（二）改善国企内部管理问题

“十五五”期间，国企物业公司通过管理优化，解决如下制约发展的问题。

决策效率低下：决策流程繁琐，多层级审批，面对机遇和问题时反应迟缓。

激励活力缺失：薪酬体系缺乏竞争力，考核指标不科学，晋升论资排辈，人才流失

严重。

组织敏捷度差：组织架构僵化，部门职责不清，跨部门协作困难，响应迟缓。

资源整合粗放：内部资源分散，无法共享调配，与外部合作受限，运营成本增加。

历史负担沉重：冗余人员安置困难，员工技能老化，老旧设施改造升级成本高。

（三）解决国企独特优势与竞争力脱离的问题

“十五五”期间，国企物业公司将如下独特优势转化可持续竞争力。

不缺信任：政府、居民、供应商都信任国企物业。

不缺项目：项目来源多元稳定，涵盖政府委托、市场招投标和集团内部项目。

不缺资源：内部可依托集团资源网络，外部能与多方合作获取支持。

不缺支持：政策、资金、社会认可度高，开展新业务易获配合。

国有物企十五五规划的重点和策略建议

（一）整体思路

国企物业公司若想在未来五年实现高质量发展，必须回归服务与管理的本质，以

“好服务+好管理”为导向构建规划。

1、以“好服务”为导向，发挥国企四大优势

不缺信任的优势是“好服务”品牌基石：政府因国企物业责任与执行力强，放心交

付民生项目；居民信任其品牌，物业费限高时配合度高，