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2015年房地产估价师《理论与方法》模拟试题

一、单项选择题

1、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为()元/㎡。

A.2427.18

B.2500.00

C.2575.00

D.2659.57

【正确答案】：D

【答案解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/㎡)。参见教材P190。

2、房地产估价的合法原则是针对()来讲的。

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

【正确答案】：C

【答案解析】：合法原则主要是针对估价对象的。参见教材P155。

3、房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A.不可移动

B.供给有限

C.价值量大

D.用途多样

【正确答案】：A

【答案解析】：不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。参见教材P59。

4、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为()万元。

A.1372.7

B.1309.9

C.953.9

D.900.6

【正确答案】：D

5、为评估某宗房地产2010年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2010年4月末，该类房地产自2010年1月至2010年6月末每月价格递增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2010年10月末的价格为()元/㎡。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

【正确答案】：B

【答案解析】：该可比实例在2010年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。参见教材P194。

6、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用()的估计值。

A.正常

B.较低

C.平均

D.较高

【正确答案】：B

【答案解析】：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。参见教材P170。

7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于()元/m2。

A.4800

B.5124

C.5800

D.7124

【正确答案】：C

【答案解析】：预测2008年的价格为：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。参见教材P350。

8、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

【正确答案】：B

【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16(万元)。参见教材P190。

9、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为()元/㎡。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

【正确答案】：B

【答案解析】：土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。参见教材P280～281。

10、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A.房地产的供给价格

B.房地产的需求价格

C.房地产的市场价格

D.房地产的均衡价格

【正确答案】：D

【答案解析】：房地产的均衡价格是房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格。参见教材P90。

二、多项选择题

1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是()。

A.相邻房地产合并交易

B.交易双方成